Ефимова Е.С., Чорновол Е.П.
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА В СФЕРЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ *
Аннотация:
в статье анализируется природа гражданско-правового договора об установлении частного сервитута при осуществлении предпринимательской деятельности
Ключевые слова:
сервитут, частный сервитут, предпринимательская деятельность, договор об установлении сервитута, существенные, обычные и случайные условие договора
УДК 34
Ефимова Е.С.
магистрант,
Уральский институт управления – филиал
Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте РФ
(г. Екатеринбург, Россия)
Научный руководитель:
Чорновол Е.П.
кандидат юридических наук, доцент,
Уральский институт управления – филиал
Российская академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте РФ
(г. Екатеринбург, Россия)
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА
В СФЕРЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Аннотация: в статье анализируется природа гражданско-правового договора об установлении частного сервитута при осуществлении предпринимательской деятельности.
Ключевые слова: сервитут, частный сервитут, предпринимательская деятельность, договор об установлении сервитута, существенные, обычные и случайные условие договора.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [1] предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ. В теории гражданского права она характеризуется как «осознанная, инициативная, самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность по присвоению материальных благ окружающего мира с целью их последующего отчуждения посредством использования, продажи, выполнения работ или оказания услуг на рынке в качестве товара, направленная на систематическое получение прибыли лицами, зарегистрированными или иным образом признанными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке» [2, с. 275].
При осуществлении отдельных форм и видов предпринимательской деятельности [3, с. 20-29] возникает необходимость использования предпринимателями не только собственных объектов недвижимого имущества, но и недвижимости третьих лиц. В ситуации, когда использование своих объектов недвижимого имущества является невозможным без использования «соседних» или смежных с ними объектов недвижимого имущества, возможно применение такой правовой конструкции как частный сервитут.
В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ одним из оснований установления частного сервитута является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, с момента государственной регистрации сервитута возникают права и обязанности из заключенного соглашения. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Законодатель в данном случае однако не раскрывает понятия «соглашение». Между тем согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей признается гражданским договором. Как верно отмечает В.В. Витрянский договор представляют собой особый вид гражданско-правовых сделок, ключевым (видообразующим) признаком которых является то обстоятельство, что он имеет характер соглашения сторон [4, с. 39].
В гражданском законодательстве отсутствует поименованная форма договора, на основании которого устанавливается сервитут. На этот счет законодатель ограничился, как указано выше, формулировкой «по соглашению». Очевидно поэтому в законодательных актах [5, 6, 7], научной литературе [8, 9, 10, 11], судебных решениях [12, 13] применяются разные наименования указанного соглашения: договор частного сервитута, договор (соглашение) о сервитуте, договор об установлении сервитута и другие. Однако ус учетом вышесказанного представляется целесообразным оперировать понятием «договор об установлении сервитута».
В виду того, что сервитут, в силу ст. 131, 164, п. 3 ст. 274 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, соглашение должно быть оформлено в простой письменной форме.
Учитывая отсутствие в ГК РФ статей, характеризующих договор об установлении сервитута, логичным представляется использования здесь категории аналогии закона и права, позволяющие объективно вычленить его отдельные условия.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого гражданско-правового договора, в том числе об установлении сервитута, является условие о предмете. Поэтому этот договор должен содержать характеристики, позволяющих идентифицировать объект (или объекты) недвижимого имущества или его части, в том числе: адрес, площадь, координаты. Других существенных условий статьи 274-277 ГК РФ не предусматривают. Вместе с тем о некоторых из них речь идет в п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ, которая определяет содержание соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Такие условия как цель, размер платы, срок действия сервитута относятся к обычным условиям договора об установлении сервитута, отдельные из которых следует узаконить как существенные условия.
Считаем важным обратить внимание на вопрос отнесения к существенным условиям рассматриваемого вида договора цели установления сервитута, поскольку абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ содержит формулировку «может устанавливаться для», что предполагает возможность, а не обязательность. Учитывая диспозитивность в ГК РФ нормы о целях установления сервитута данное условие в договоре будет также отнесено к обычным условиям договора.
В юридической литературе нет единого мнения относительно такого условия договора об установлении сервитута как цель установления сервитута. По мнению Т.В. Дерюгиной, к существенным условиям договора о сервитуте следует отнести как цель, так и целесообразность установления сервитута [14, с. 9]. Анализируя особенности договора об установлении сервитута, Я.С. Солодова приходит к выводу, что при заключении договора об установлении сервитута необходимо указать цель, для которой устанавливается сервитут, но при этом она не относит цель установления сервитута к существенным условиям данного договора [15, с. 97]. В качестве квалифицирующего признака разграничения частного и публичного сервитутов предлагает отнести цель установления сервитута также М.Н. Малеина [16. с. 83].
На наш взгляд цель установления сервитута, учитывая базовую цель предпринимательской деятельности (в частности, извлечение прибыли), должна являться именно существенным условием, включаемым в договор о сервитуте, поскольку именно она влияет на такие важные условия как срок установления сервитута, размер платы за установленный сервитут и другие и, кроме того, определяет объем правомочий для сторон сервитутных отношений.
Существенным условием договора об установлении сервитута следует признать условие о цене. Особого внимания в аспекте предпринимательской деятельности заслуживает тот факт, что п. 5 ст. 274 ГК РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Существующая конструкция возмездности сервитута, применяемая в соответствии с указанной нормой, носит диспозитивный характер, т.е. по общему правилу сервитут предполагается бесплатным, при этом плата за его установление возможна только по требованию собственника обременяемого объекта недвижимого имущества. На наш взгляд, для целей реализации предпринимательской деятельности такая правовая конструкция неприменима, так как главной целью предпринимательской деятельности является извлечение прибыли. На сегодняшний день порядок определения платы за сервитут законодательно не установлен и, учитывая, что сервитут по соглашению носит «добровольный» для сторон характер, размер определяется по результатам достигнутых договоренностей.
К обычным условиям договора об установлении сервитута можно отнести такие ключевые условия, как срок установления сервитута (срочный или бессрочный) и способы использования служебной недвижимости.
Следует отметить, что в рассматриваемый договор можно включить и случайные условия т.е., которые не предусмотрены в законе, но могут иметь принципиальное значение при реализации сервитутных отношений, например, обязательство не складировать мусор на территории, на которой установлен сервитут.
Вышеизложенное позволяет констатировать, что договор о сервитуте представляет собой непоименованный в Гражданском кодексе РФ вид договора, подлежащий государственной регистрации, существенным условием которого является условие о предмете. Отсутствие в ГК РФ статей, определяющих существенные условия договора о сервитуте, порождают разнородность правоприменительной практики и их закрепление позволило бы разрешить споры как теоретического, так и практического характера. Исходя из практики, предпринимательское сообщество редко идет по пути «добровольного» обременения своего имущества какими-либо правами третьих лиц, в число которых входит и сервитут, что и обуславливает настоятельную необходимость нормативного закрепления четкой договорной конструкции, регламентирующей установление сервитута.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2023. № 14. Ст. 2378.
Чорновол Е.П., Бородина И.Н. Социально-экономическая сущность и правовые формы предпринимательской деятельности // Российский конституционализм: история, настоящее и будущее (к 100-летию первой российской Конституции (1918 г.) и 25-й годовщине принятия Конституции Российской Федерации (1993 г.). Материалы III Всероссийской научно-практическая конференции с международным участием, посвященная Дню юриста (г. Курган, 4 декабря 2018 года) / отв. ред. Е.П. Чорновол, И.Н. Бородина. Курган: Изд-во Курганского гос.ун-та, 2020. С. 216-283.
Чорновол Е.П., Головизнин А.В. Классификация предпринимательской деятельности на формы и виды // Вестник арбитражной практики. 2015. № 6. С. 20-29.
Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: общие положения об обязательствах и договорах // Хозяйство и право. Приложение. 2015. № 5. С. 39.
Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2023. № 14. Ст. 2373.
О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344; 2023. № 12. Ст. 1879.
Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2023. № 1 (часть I). Ст. 86.
Ананьев А.Г. К вопросу об основаниях возникновения сервитутных отношений // Юридическая наука. 2012. № 2. С. 41-46.
Воронова Е.А., Тедорадзе И.А. Анализ законодательства по ограниченному пользованию (сервитуту) земельным участком // Эффективное антикризисное управление. 2011. № 1. С. 88-92.
Слепенок Ю.Н. Сервитутное право: основания возникновения и проблемы защиты: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Слепенок Юлия Николаевна. М., 2015. 248 с.
Цыбуленко З.И. Частные сервитуты в законодательстве Российской Федерации // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2019. № 2 (127). С. 130-142.
Определение Верховного Суда РФ от 18.04.2022 № 309-ЭС22-3801 по делу № А50-1228/2021 // СПС Гарант (дата обращения 19.04.2023).
Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2022 № 305-ЭС22-23205 по делу № А40-219068/2020 // СПС Гарант (дата обращения 19.04.2023).
Дерюгина Т.В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: дис. …канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. 26 с.
Солодова Я.С. Договор об установлении сервитута // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 4 (13). С. 93-98.
Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. № 4. С. 80-95.
Номер журнала Вестник науки №8 (65) том 1
Ссылка для цитирования:
Ефимова Е.С., Чорновол Е.П. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА В СФЕРЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ // Вестник науки №8 (65) том 1. С. 62 - 69. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/9694 (дата обращения: 17.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+