Рейдель Л.Б., Деревнина А.Ю.
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ТОРГОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ *
Аннотация:
в научной статье рассмотрены проблемы муниципальных земельных торгов. Проанализированы основные изменения в земельном законодательстве РФ, выявлены проблемы процедуры проведения земельных торгов в электронной форме. Цель научной статьи – выявить правовые проблемы электронных земельных торгов в Российской Федерации.
Ключевые слова:
торги, аукцион, муниципальная собственность, аренда земельных участков, купля-продажа земельных участков
Актуальность научной статьи заключается в том, что подготовка и проведение земельных аукционов – это сложный и протяженный по времени процесс, который требует строгого соблюдения сроков и требования, установленных действующим земельным законодательством.В Гражданском кодексе РФ закреплены две основные формы проведения торгов: конкурс и аукцион. Разница между данными видами заключается в критериях определения победителя: победителем аукциона является лицо, предложившее наиболее высокую цену, победителем конкурса - лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора.Порядок предоставления земельных участков сформулирован в статьях 39.11 - 39.13 ЗК РФ. Важно, что в действующей редакции ЗК РФ отсутствует возможность проведения конкурса в качестве возможной процедуры. И предоставление земельных участков осуществляется посредством проведения аукциона.Процедура подготовки земельного аукциона зависит от того, кто является инициатором – уполномоченный орган или заинтересованное лицо.В 2015 году в земельных отношениях произошли значительные изменения. Федеральным законом РФ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» [3] были внесены новеллы, не имевшие аналогов в прошлом законодательстве. Речь идет о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, путем проведения электронного аукциона.Для проведения такого рода торгов приказом Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 3 июня 2015 г. № 194 [4] был введен сайт для размещения информации о проведения торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Ранее постановлением Правительства РФ от 27.08.2012 г. № 860 [5] были установлены правила организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме. Однако все это представляется разрозненным и неструктурированным, поскольку порождает пробелы в законодательстве. Бурное развитие информационных технологий привело к распространению электронной торговли в различных сферах человеческой деятельности. Современные разработки программного обеспечения позволяют искать и сортировать интересующие объекты, а также автоматически получать уведомления о новых лотах.Введение новых технологий и цифровых инструментов позволили сделать процесс более удобным и доступным для всех заинтересованных лиц.Любой электронный аукцион обеспечивает высокую публичность и стимулирует развитие конкуренции за счет большего количества участников не только из разных регионов России, но и из других стран.Также электронный формат аукционов упрощает сам процесс аукционов, устраняет многочисленные бюрократические процедуры и сокращает временные затраты.Причем это еще и существенная экономия ресурсов, а именно, отказ от бумажной документации - снижение расходов на печать, хранение и переработку бумаги, а также уменьшение экологической нагрузки.Электронный формат позволяет увеличить доступность аукционов для широкого круга участников, так как подачу и обработку документов осуществляется удаленно, а также обеспечивает прозрачность процесса проведения аукциона, устраняя возможности коррупции и вмешательства посредников.Несмотря на большое количество положительных характеристик электронной торговли, есть и отрицательные стороны.Среди них опасность нарушения антимонопольного законодательства (манипулирование ценами, несоблюдение открытости информации при электронных торгах), проблемы информационной безопасности, аутентификации электронных сообщений, трудности обеспечения легитимности электронных сделок, трудности фиксации технического сбоя при проведении электронных торгов, торговля, факты противоправного воздействия на технические средства программного обеспечения и их правовые последствия.Отмена торгов в форме тендера по продаже земельных участков в Российской Федерации является спорной, поскольку не все граждане и организации обладают опытом и необходимой квалификацией в области землепользования в соответствии с видом разрешенного использования.Этот фактор является гарантией целесообразности распределения земельных участков, поэтому стоит рассмотреть вопрос о возвращении конкурса, но с установлением конкретных условий проведения конкурса в нормативных правовых актах.Как, например, это регулируется законодательством о градостроительстве.В пункте 11 Правил проведения торгов на право заключения соглашения о комплексном освоении территории условиями конкурса являются, например, технические и качественные, эксплуатационные характеристики работ, которые должны быть выполнены лицом, с которым заключается соглашение о комплексном освоении территории, наличие финансовых ресурсов, оборудования и других материальных ресурсов, необходимых для исполнения соглашения о комплексном освоении территории, наличие специалистов и других сотрудников определенного уровня квалификации.Согласно статьям 39.3 СК РФ, 39.6 ГК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных этими статьями.Согласно пункту 7 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, положения статьи 39.13 ЖК Российской Федерации применяются только с даты вступления в силу федерального закона, устанавливающего порядок проведения аукционов в электронной форме по продаже находящихся в государственной собственности объектов недвижимости. земельных участков и аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды таких земельных участков.До настоящего времени проект закона о правовом порядке проведения электронных аукционов по продаже и аренде земель, находящихся в государственной собственности, еще не разработан. Таким образом, аукцион, о котором идет речь, в настоящее время не проводится в электронной форме. Тем не менее, есть основания утверждать, что предоставление "государственных" земельных участков вскоре будет осуществляться по результатам обязательного электронного аукциона, за некоторыми исключениями.Статья 39.13 Земельного кодекса РФ закрепляет обязательность электронной формы аукциона по продаже земельного участка, находящегося в публичной собственности, а также аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка [2]. Однако указанная статья не подлежит применению.Таким образом, в настоящий момент все аукционы по предоставлению земельных участков проводятся в «молотковой форме» с регистрацией участников аукциона и их присутствием. Согласно п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ уполномоченный на проведение аукциона орган проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных п. 16 ст. 11.10 и пп. 5-9, 13-19 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ [2]. Если есть основания для отмены аукциона, организатор торгов принимает решение об отказе в проведении аукциона. После этого, в течение трех дней уполномоченное лицо извещает участников аукциона и возвращает им внесенные задатки. Однако на сегодняшний день нет четкого понимания о том, в течение какого времени организатору торгов необходимо принять решение об отказе в аукционе.Чтобы устранить существующий пробел, мы предлагаем внести в пункт 2 части 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации следующие дополнения: "если иное не предусмотрено законом или извещением о проведении торгов, организатор открытого аукциона, опубликовавший извещение, имеет право отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до даты его проведения".Требует отдельного внимания вопрос о возмещении расходов на оформление документов заинтересованному лицу, в случае если данное лицо не стало победителем аукциона.Одной из форм управления государственной и муниципальной собственностью является передача земельного участка в аренду. Однако в этой сфере правоотношений существует ряд проблем.Одним из важнейших, на наш взгляд, является отсутствие в ст. 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ, закрепляющие положения о максимальном размере годовой арендной платы, который может установить организатор аукциона. Непонятно также, чем организатор аукциона должен обосновать установление того или иного размера арендной платы.Считаем возможным, при расчете размера ежегодной арендной платы земельного участка отталкиваться от коэффициентов, применяемых при расчете размера ежегодной арендной платы земельного участка, предоставляемого без проведения торгов.Законодательно не урегулированным остается положение о возможности в любое время организатором торгов внести изменения в аукционную документацию, в том числе, изменив предмет аукциона.На наш взгляд, необходимо внести в часть 21 статьи 39.11 ЗК РФ абзац 15 следующее положение: «изменения в документацию должно производиться до даты назначения самого аукциона».Открытость и понятность их проведения позволят установить наиболее заинтересованное лицо в приобретении прав на "общедоступные" земельные участки, а выявленные пути совершенствования земельного законодательства позволят более детально регламентировать процедуру проведения аукциона по аренде или продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Более того, участники аукциона смогут более подробно ознакомиться с условиями продажи земельных участков, предоставленной о них информацией и документацией. Это позволит участникам акции более полно оценить потенциал и ценность земельного участка.В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные органы или организации, выполняющие функции этих органов, организации, участвующие в оказании работникам государственных или муниципальных служб запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к предотвращению, ограничению, устранению конкуренции.Необязательный характер лишает потенциальных заявителей возможности участвовать в конкурсе на право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограниченной конкуренции.Как показывает практика, организаторы аукциона, как правило, отказывают заявителю в допуске к участию в электронном аукционе на основании непредставления документов, подтверждающих внесение задатка, при условии, что денежные средства в размере задатка фактически блокируются на аналитическом счете участника при подачи заявки на участие в аукционе.В то же время антимонопольными органами разработаны различные практики рассмотрения жалоб на действия организаторов аукционов по отказу заявителям в допуске к торгам по указанным основаниям. Например, 22 июня 2023 года Челябинское УФАС России вынесло решение по жалобе № 074/10/18.1-1389/2023 (от 23 июня 2023 № АК/8191/23), согласно которому индивидуальный предприниматель обратилась в антимонопольный орган с жалобой на неправомерные действия организатора аукциона – органов местного самоуправления, повлекшие нарушение порядка допуска к участию в аукционе в электронной форме на право заключения договора аренды земельных участков: при подаче заявления Заявке с лицевого счета индивидуального предпринимателя, открытого на торговой площадке, были списаны денежные средства для оплаты задатка за участие в аукционе. Однако организатор аукциона принял решение отказать данному лицу в допуске к участию в аукционе в связи с непредставлением им при подаче заявки документов, подтверждающих внесение задатка.В данном случае организатор аукциона принял в уведомлении о проведении аукциона требования к участнику торгов, представил документы, подтверждающие задаток, и отклонил заявителю в допуске к соответствующему случаю проведения аукциона на основании непредставления документов, подтверждающих задаток.Антимонопольный орган признал жалобу необоснованной и указал, что соблюдение положений статей 39.12, 39.13 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений конкурсной документации является обязательным для участника торгов, а поскольку индивидуальный предприниматель не выполнил обязанность соблюдать требования Гражданского кодекса Российской Федерации и извещения о проведении торгов, антимонопольный орган признал жалобу необоснованной, сделав ставку на содержание заявки на участие в аукционе, путем непредставления документов, подтверждающих оплату внесения задатка за участие в аукционе в составе заявки на участие в аукционе, в действиях аукционной комиссии, выразившихся в отказе в допуске его к участию в аукционе, нарушений действующего законодательства не установлено [3].Однако 14 июня 2023 года Свердловская ФАС России приняла решение по жалобам № 066/10/18.1-1893/2023, 066/10/18.1-1932/2023 аналогичные действия организатора аукциона были признаны нарушение подпункта 1 пункта 8 статьи 39.12 ТК РФ, поскольку блокировка задатков была осуществлена оператором электронной площадки в части предоставления им организатору аукциона документа, подтверждающего получение задатков может рассматриваться как предоставление документов, подтверждающих задаток.Предлагаем внести изменения в Земельный кодекс Российской Федерации в части приведения статьи 39.12 в соответствие со статьей 39.13 указанного Кодекса, поскольку отдельные положения статьи 39.12 ГК РФ применимы только к "бумажным" аукционам, которые не требуют подачи электронной заявки и участия в аукционах.
Номер журнала Вестник науки №3 (72) том 4
Ссылка для цитирования:
Рейдель Л.Б., Деревнина А.Ю. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ТОРГОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ // Вестник науки №3 (72) том 4. С. 175 - 184. 2024 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/13469 (дата обращения: 17.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2024. 16+