Свирькова Т.В.
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОМОЧИЙ УЧАСТНИКОВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ *
Аннотация:
в статье автор рассматривает особенности и действие Гражданского кодекса Российской Федерации относительно проблемы права долевой собственности на жилище. Так же автор отмечает, что несмотря на подробное законодательное регулирование, при осуществлении долевой собственности на практике возникает множество вопросов правоприменения. Практически любое имущество, как движимое, так и недвижимое, может находиться в собственности двух или нескольких лиц и принадлежать им на праве общей собственности. В завершении статье рассматриваются основания, при которых общая долевая собственность на жилой дом может быть прекращена. Право общей долевой собственности на жилой дом может быть прекращено при отчуждении жилого дома всеми участниками долевой собственности одному лицу, разделе жилого дома, признании доли незначительной и др.
Ключевые слова:
право, доля, собственность, жилье, имущество, владение, вещь, закон, Россия
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривается два вида общей собственности (находящейся в собственности нескольких лиц) – долевая и совместная. Долевая собственность предполагает разделение имущества между собственниками на доли. Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Практически любое имущество, как движимое, так и недвижимое, может находиться в собственности двух или нескольких лиц и принадлежать им на праве общей собственности. Каждый такой участник общей долевой собственности вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению, например, продать ее. Несмотря на подробное законодательное регулирование, при осуществлении долевой собственности на практике возникает множество вопросов правоприменения. Необходимо учитывать, что при рассмотрении вопросов долевой собственности учитываются так называемые идеальные доли – делится право, а не земельный участок. В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части объекта недвижимости, например, земельного участка, следует произвести раздел или выдел такого участка (ст. ст. 11. 4, 11. 5 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), ст. 252 ГК РФ) [2]. В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (ст. 247 ГК РФ). Таким образом, рассматриваемая тема является актуальной для исследования. Под долевой собственностью понимается в силу гл. 16 ГК РФ имущество, находящееся во владении нескольких лиц. Характеризуются такие отношения множественностью субъектов, которым принадлежат имущественные права. Общая долевая собственность возникает как в случаях, предусмотренных законом, так и в случаях, предусмотренных договором. Например, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований возникновения общей долевой собственности не является исчерпывающим. В статье 251 Гражданского кодекса Российской Федерации впервые четко определен момент перехода доли в праве на общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным собственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной момент не предусмотрен соглашением сторон. Таким образом, доля в имуществе, находящимся в общей собственности, представляет собой долю в праве на все это имущество, но не часть такого имущества. Доли являются идеальными и не всегда могут быть представлены в виде реального имущества. Как показал анализ, в настоящее время нет четкого понимания, что представляет из себя доля в праве собственности и что является объектом права общей долевой собственности – сама вещь в целом или часть общего имущества. Данные вопросы требуют дальнейшей проработки и законодательного регулирования. Право собственности на долю в общем имуществе предоставляет владельцу право участвовать в осуществлении всех собственнических прав на такую вещь. Выделяют понятия идеальной и реальной долевой собственности. Идеальная доля по своей сущности и является долей в праве собственности, тогда как реальная доля – это искусственная категория, так как далеко не всегда возможно ее выделение [3]. Право общей долевой собственности подразумевает принадлежность вещи на праве собственности одновременно всем его участникам. Тогда как каждому из них принадлежит право на конкретную долю, вследствие этого она называется долевой. В случае если доли участников долевой собственности не могут быть определенны на основании закона, и не установлено соглашение всех ее участников, доли числятся одинаковыми (п. 1 ст. 245). В соглашении всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и перемены долей, исходя из вклада любого участника в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245). Управление общим имуществом исполняется по общему соглашению. В случае если соглашение не достигается, то спор рассматривается судом (ст. 246, 247 ГК). Традиционно все основания возникновения права собственности классифицируется на первоначальные и производные. В работе предлагается иная классификация оснований, которая связана с особенностями самой реализации своих правомочий участниками общей собственности [1]. Нужно учитывать, что в случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Такая выплата допускается с его согласия. Важным моментом, в соответствии со статьей 246 ГК РФ является то, что распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по обязательному соглашению ее участников. В указанной ситуации договор купли-продажи заключается по принципу множественности лиц на стороне продавца. Если сособственник доли примет решение продать имеющуюся у него долю, то он будет обязан, в обязательном порядке реализовать преимущественное права покупки. Следующей особенностью осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, является то, что жилое помещение может быть подарено целиком, по соглашению всех долевых сособственников. Если один из сособственников подарит полноценное право собственности другому лицу, т. е. произведет неправомерное отчуждение чужой доли, у потерпевшего сособственника появится право на виндикацию своей доли, предъявить иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в указанной ситуации он не сможет. Наконец, долевой сособственник имеет право вполне свободно подарить свою долю, как другому сособственнику, так и постороннему лицу без реализации механизма преимущественного права покупки. Данная возможность прямо предусмотрена статьей 246 ГК РФ [2]. Сособственник может совершенно свободно завещать принадлежащую ему долю любому избранному им лицу, как своему сособственнику, так и постороннему лицу. Причем такая доля может быть завещана как одному, так и нескольким лицам. Это относится к понятию «расщепление» доли. Если обладатель доли в праве собственности на жилое помещение умрет, не оставив после себя завещание, то принадлежащая ему доля войдет в состав его наследственной массы и будет распределена между наследниками по закону. Жилое помещение, которое находится в долевой собственности двух и более лиц, может выступать в качестве предмета и более нестандартных правовых сделок, и договоров. Например, доля в жилом помещении может стать предметом брачного договора. Следующее на что необходимо обратить внимания, это то, что по гражданско-правовым договорам предоставление во владение и пользование комнаты собственником в коммунальной квартире другим лицам предполагает, что лица будут пользоваться также общим имуществом в коммунальной квартире [2]. В связи с тем, что указанное имущество находится в общей долевой собственности, то вопрос о пользовании этим имуществом согласовывают со всеми собственниками коммунальной квартиры. При не достижении такого согласия, порядок устанавливается судом. Так, в соответствии с Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101 Суд РФ установил, что между собственниками комнат в коммунальной квартире Р. и А. соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (коридором, кухней, ванной и туалетом) не заключалось. Собственниками комнат не определен порядок на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. Помимо этого, важным моментом является обстоятельство, что если жилое помещение находится в совместной супружеской собственности, то при совершении сделок по продаже жилья, мене или дарения, залога, одному из супругов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В тоже время, для совершения сделки, получение жилого помещения в порядке наследования, дарения, принятие объекта в залог, нотариально удостоверенного согласия супруга не требуется. Заключение договора поручительства одним из супругов, в счет обеспечения исполнения обязательства третьего лица, осуществляется супругом, без согласия другого супруга, в одностороннем порядке. Право общей долевой собственности на жилой дом может быть прекращено при отчуждении жилого дома всеми участниками долевой собственности одному лицу, разделе жилого дома, признании доли незначительной и др. Жилой дом, находящийся в собственности двух или более лиц с определением долей каждого из собственников, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). Общая долевая собственность на жилой дом может быть прекращена, в частности, по следующим основаниям (п. п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 218, ст. ст. 235, 246, 252, абз. 1, 2 ст. 255, п. 1 ст. 549, ст. 567, п. 1 ст. 572, ст. ст. 1110, 1111 ГК РФ, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17. 11. 2015 N 50, п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01. 07. 1996, п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20. 12. 2016):1. Отчуждение жилого дома (например, в результате заключения договора купли-продажи, дарения, мены) всеми собственниками в пользу одного лица либо отчуждение в пользу одного из собственников остальными собственниками своих долей в праве собственности на жилой дом. В этом случае право общей долевой собственности на жилой дом прекращается и возникает право собственности у приобретателя дома (остальных долей в праве собственности). 2. Переход права собственности на долю (доли) в жилом доме к одному из собственников в результате наследования. 3. Обращение взыскания на долю одного из собственников. Кредитор участника долевой собственности на жилой дом при недостаточности у него другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. С указанным требованием также может обратиться в суд судебный пристав-исполнитель. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В этом случае, если жилой дом находится, например, в собственности двух лиц и выкуп осуществлен одним из собственников, он становится единоличным собственником всего дома, а право долевой собственности прекращается. 4. Раздел жилого дома или выдел доли в натуре. Жилой дом, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между участниками долевой собственности по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела жилого дома или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре. Если выдел в натуре не допускается законом либо невозможен без несоразмерного ущерба для дома, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Если происходит раздел жилого дома между двумя или более собственниками, право общей долевой собственности прекращается, и у каждого собственника возникает право собственности на отдельный объект недвижимости. Если же заявлено требование о выделе доли, то долевая собственность может прекратиться, например, в случае, если у жилого дома было два собственника. Если другой собственник выплатил выделяющемуся собственнику стоимость его доли, то этот другой собственник становится в таком случае единоличным собственником всего дома. 5. Признание доли в праве общей долевой собственности на жилой дом незначительной. Если доля участника долевой собственности незначительна, выдел ее в натуре невозможен, и такой собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может даже при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации право этого участника долевой собственности на долю в жилом доме прекращается, и если, например, у жилого дома было два собственника, то другой собственник становится единоличным собственником всего дома. В этом случае право общей долевой собственности может прекратиться, если у жилого дома изначально было два собственника и в результате признания доли одного из сособственников незначительной весь жилой дом поступает в единоличную собственность другого сособственника.
Номер журнала Вестник науки №1 (70) том 4
Ссылка для цитирования:
Свирькова Т.В. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОМОЧИЙ УЧАСТНИКОВ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ // Вестник науки №1 (70) том 4. С. 211 - 219. 2024 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/12618 (дата обращения: 17.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2024. 16+