Сидорова Э.О., Анисина К.Т.
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И ОАЭ *
Аннотация:
в представленной статье анализируется налоговое законодательство ОАЭ в части уплаты налогов при приобретении недвижимого имущества. Увеличение спроса на покупку недвижимости в ОАЭ не может обойти стороной вопрос исполнения обязанности по уплате налогов на недвижимое имущество. Автор рассмотрел особенности иностранного законодательства в ОАЭ и провел сравнительную характеристику налогообложения недвижимого имущества в РФ, ограничив свое исследование рамками научной статьи.
Ключевые слова:
налоговая политика, налоговое законодательство ОАЭ, налоговое законодательство, покупка недвижимости, инвестиции
УДК 34
Сидорова Э.О.
студентка 4 курса ОЮФ
Российский государственный университет правосудия
(г. Москва, Россия)
Анисина К.Т.
канд. юр. наук, доцент кафедры финансового права.
Российский государственный университет правосудия
(г. Москва, Россия)
НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО
РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ
НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И ОАЭ
Аннотация: в представленной статье анализируется налоговое законодательство ОАЭ в части уплаты налогов при приобретении недвижимого имущества. Увеличение спроса на покупку недвижимости в ОАЭ не может обойти стороной вопрос исполнения обязанности по уплате налогов на недвижимое имущество. Автор рассмотрел особенности иностранного законодательства в ОАЭ и провел сравнительную характеристику налогообложения недвижимого имущества в РФ, ограничив свое исследование рамками научной статьи.
Ключевые слова: налоговая политика, налоговое законодательство ОАЭ, налоговое законодательство, покупка недвижимости, инвестиции.
Налог на недвижимость существует в большинстве стран мира. Исключением являются Хорватия, Мальта, Монако, Каймановы острова, Доминикана, Острова Теркс и Кайкос, Острова Кука и Фиджи, Сейшельские острова, Шри-Ланка и некоторые страны Ближнего Востока: Бахрейн, Оман, Катар, Израиль, Кувейт, Саудовская Аравия, ОАЭ [1].
Именно поэтому, покупка недвижимости на территории ОАЭ является достаточно популярной. Многие риэлторы призывают покупать недвижимость в данной стране в качестве инвестиций, называя ОАЭ «раем» для покупателей. При этом граждане РФ не учитывают особенности налоговой политики ОАЭ на рынке недвижимости.
В первую очередь необходимо обратиться к понятию налоговой политики. В России ежегодно Правительство РФ разрабатывает и публикует на официальном сайте Министерства финансов РФ текст основных направлений налоговой политики государства, вместе с тем в налоговом законодательстве до сих пор отсутствует легально-закрепленное понятие "налоговая политика". Наиболее точную и всеобъемлющую трактовку современного понятия налоговой политики, дал А.С. Титов. По его мнению, налоговая политика - это совокупность экономико-финансовых и правовых мер, используемых при установлении налоговой системы в государстве, для контроля за исполнением обязанностей налогоплательщиками в целях обеспечения деятельности органов государственной власти и экономического развития страны в целом за счет перераспределения финансовых ресурсов [2].
По мнению Бикаловой Н.А. налоговую политику ОАЭ можно разделить на разные сфере, при этом цель её проведения остается неизменной, которая выражается в привлечении инвесторов, что и способствует обеспечению финансовых потребностей государства [3].
Обращаясь непосредственно к вопросам налогообложения, рассмотрим существующие налоги, уплата которых обязательна, если налогоплательщик имеет недвижимое имущество в России.
В соответствии Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщик-физическое лицо обязан платить налог на имущество, объект которого признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус") следующее имущество:
1) жилой дом,
2) квартира, комната,
3) гараж, машино-место,
4) единый недвижимы комплекс,
5) объект незавершенного строительства,
6) иные здание, строение, сооружение, помещение [4].
С 01 января 2024 г. дома (в том числе многоквартирные дома, наемные дома, садовые дома) и жилые строения относятся к жилым домам [5]. Соответственно объектам устанавливаются налоговые ставки:
- 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости - жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом, единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом, гаражей и машино-мест, хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв.м и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства,
- 2% за объекты торгово-офисной недвижимости, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей,
0,5% - за остальные объекты недвижимости.
При этом существуют особенности исчисления данных базовых ставок:
Во-первых, местные власти имеют право на снижение или повышение ставки (при этом, понижение ставки возможно до нуля, тогда, как верхний порог не может быть увеличен более, чем в три раза).
Во-вторых, размер налога меняется в зависимости от кадастровой стоимости недвижимого имущества, что также зависит от региона Российской Федерации.
Например, согласно Закону Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц» по квартирам, комнатам, жилым домам, хозяйственным строениям на дачном участке (если площадь такого строения не более 50 кв. м), налоговая ставка зависит от кадастровой стоимости [6].
Ставка налога в г. Москве в зависимости от кадастровой стоимости квартиры/комнаты/жилого дома составляет:
до 10 млн руб. - 0,1%
от 10 до 20 млн руб. - 0,15%
от 20 до 50 млн руб. - 0,2%
от 50 до 300 млн руб. - 0,3%
Кроме того российское налоговое законодательство регулирует налогообложение при покупке и продаже недвижимого имущества. Так, при продаже недвижимого имущества с дохода уплачивается НДФЛ по правилам ст. 214.10 НК РФ, а также применяются имущественные налоговые вычеты, как при покупке, так и продаже недвижимого имущества. Также, установлены особенности при продаже недвижимого имущества в России в зависимости минимального срока владения имуществом. Общий минимальный срок равен пяти годам, в то время, как может применяться сокращенный минимальный срок владения имуществом, равный трем годам. По общему правилу, если продажа недвижимого имущества производится по истечении указанного минимального срока владения имуществом, то налогоплательщик-физическое лицо освобождается от уплаты налога, полученного с такого дохода.
Таким образом, российское налоговое законодательство содержит большое количество преференций при налогообложении недвижимого имущества в особенности для налоговых резидентов России, предоставляя последним имущественные налоговые вычеты.
Обращаясь к законодательству ОАЭ стоит отметить иной подход к начислению налогов. В данной стране отсутствует ежегодный налог на недвижимость [7].
Однако существует годовой взнос за содержание здания. Именно про этот взнос чаще всего забывают иностранные граждане. Сумму взноса определяет застройщик в зависимости от площади жилья и ставок для конкретного девелоперского проекта. За содержание жилья в среднем платят 250 – 500 дирхам (около 6 000 руб. – 12 000 руб. за м² в год) [8].
То есть, в случае, наличия в собственности квартиры, площадью 50 кв.м. годовой взнос составит около 422 000,00 руб.
Важно отметить, что оплата за содержание дома вносится авансом, на год вперёд. Соответственно, при покупке квартиры необходимо учитывать данную сумму.
Выплата годового взноса производиться собственником жилья вне зависимости от того, сдается она в аренду или же нет. При этом сумма списывается со счёта владельца автоматически, что помогает государству избежать злоупотребления правами со стороны собственников недвижимости.
Таким образом, несмотря на формальное отсутствие ежегодного налога, сумма взноса, подлежащая обязательной уплате в десятки раз превышает налог, предусмотренный НК РФ.
Также представляется важным обратить внимание на исчисление налоговых ставок в ОАЭ, которые отличаются в зависимости от эмирата (фактически устанавливаются субъектом). Размер налоговой ставки изменяется один раз в год и зависит от уровня популярности эмирата для покупки недвижимости. То есть, чем больше недвижимость пользуются спросом у покупателей, тем выше налоговая ставка [15].
При этом, существуют иные налоги, которыми являются:
налог на передачу собственности. При совершении сделки купли-продажи жилья требуется заплатить налог на передачу прав собственности (Transfer fee). Такой сбор взимается за регистрацию недвижимости в реестре, и его ставка варьируется в зависимости от эмирата. Налог на квартиру в Дубае (Dubai Land Department transfer fee) составляет 4% от её стоимости, прописанной в контракте. Как правило, эту сумму оплачивает покупатель, при этом, в договоре можно предусмотреть правило, согласно которому, продавец и покупатель делят налог пополам и оплачивают по 2%. Также при уплате налога покупателю нужно оплатить административный сбор в размере 540 дирхамов (около 14 000 руб.). В Абу-Даби ставка налога составляет всего 2%. Плата вносится непосредственно в Земельный департамент (DLD) при передаче прав собственности [9].
регистационный сбор (registration fees). Это фиксированный единоразовый платёж, размер которого варьируется в зависимости от стоимости объекта [10]:
2 000 дирхамов (около 50 000 руб.) для жилья стоимостью менее 500 тысяч дирхамов (около 12 000 000 руб.),
4 000 дирхамов (около 100 000 руб.) для недвижимости стоимостью более 500 тысяч дирхамов (12 000 000 руб.).
пошлина при выдаче свидетельства о праве собственности. Это обязательный денежный платеж, который представляет собой аналог государственной пошлины в Российской Федерации. То есть, после совершения сделки покупателю необходимо получить свидетельство о праве собственности. Данный документ подтверждает законность владения недвижимостью. Для получения свидетельства нужно подать запрос в местный суд и оплатить пошлину в размере 550 дирхамов (13 500 руб.) [11].
При этом в Российской Федерации согласно ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина за регистрацию права собственности на жилое помещение равна 2 тысячам рублей. Госпошлину платит покупатель, как и в ОАЭ при выдаче свидетельства о праве собственности.
НДС. При покупки недвижимости также уплачивается налог на добавленную стоимость. Данный налог ввели в 2018 году, в качестве федерального, в размере 5%. Он оплачивается только при продаже или аренде коммерческих объектов [12]. Его платят арендаторы или покупатели объекта. Сделки с жилой недвижимостью освобождены от уплаты налога [13].
В Российской Федерации же предусмотрены иные правила начисления НДС для физических лиц. С граждан, не имеющих юридического статуса, не исчисляется, не взимается НДС. Они выплачивают налог на доходы физических лиц в размере 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов) в соответствии со статьей 224 НК РФ. При этом для юридических лиц при покупке новой недвижимости (которая не была в эксплуатации более двух лет) налоговая ставка НДС составляет 20%, в соответствии со статьей 164 НК РФ. Данная сумма НДС включается в конечную стоимость объекта недвижимости. В случае, если недвижимость является вторичной (находится в эксплуатации более двух лет) применяется механизм «налога на прибыль».
Желая развивать и укреплять экономическое и финансовое сотрудничество, во избежание двойного налогообложения, между Российской Федерацией и ОАЭ было заключено «Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Объединенных Арабских Эмиратов о налогообложении дохода от инвестиций Договаривающихся государств и их финансовых и инвестиционных учреждений», согласно которому государства закрепляют правила исчисления налогов и особенности их учета. Необходимо обратить внимание на то, что данным соглашением в большей части регулируются вопросы налогообложения юридических лиц, на граждан распространяются лишь общие положения о недопущении двойного налогообложения [14].
Важно отметить, что налоговая система ОАЭ имеет свои плюсы, среди них:
Отсутствует налог на сдачу жилья в аренду, ежегодного налога на квартиру.
Не существует налога на дарение и наследство. В случае дарения или наследования недвижимости нужно оплатить только сбор за передачу права собственности.
Нет подоходного и корпоративного налога. Корпоративный налог взимается только с нефтяных компаний и иностранных банков.
Иностранные граждане не обязаны выплачивать взносы на социальное страхование. Это требование распространяется только на граждан ОАЭ и стран Персидского залива.
ОАЭ заключили соглашения во избежание двойного налогообложения почти со 140 странами мира, в том числе с Россией.
Несмотря на перечисленные плюсы, покупка недвижимости в ОАЭ является сложным вопросом, затрагивающим положения законодательства ОАЭ, а также нормы международного частного права, в случае, возникновения споров. Из этого следует, что важно учитывать все налоги, подлежащие уплате при покупке недвижимости, заранее рассчитывать на дополнительные, достаточно большие расходы, при покупке недвижимости, во избежание привлечения к налоговой ответственности, а также административной или же уголовной (в зависимости от тяжести совершенного деяния) ответственности. Покупка недвижимости в ОАЭ сопряжена с рисками неблагоприятных налоговых последствий из-за меняющегося налогового законодательства страны в части установления налоговых ставок в зависимости от клиенто-ориентированности на покупку недвижимости и иных нюансов в налоговом законодательстве ОАЭ.
Прежде чем совершать сделки купли-продажи, аренды недвижимого имущества необходимо изучить правила определения налоговой базы, размеры налоговых ставок, как влияет статус налогового резидента страны на налоговые последствия сделки и др. вопросы с целью избежаний доначислений по налогам и несения ответственности за нарушение налогового законодательства иностранного государства.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Номер журнала Вестник науки №12 (69) том 1
Ссылка для цитирования:
Сидорова Э.О., Анисина К.Т. НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И ОАЭ // Вестник науки №12 (69) том 1. С. 363 - 373. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/11233 (дата обращения: 17.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+