Айткенов Д.Е.
АНАЛИЗ ТРЕНДОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: МЕТОДЫ И ПОДХОДЫ *
Аннотация:
в свете экономических реалий и стремления к оптимизации инвестиционных портфелей, проведение глубокого и мультифакторного анализа рынка недвижимости выступает как неотъемлемый инструмент для инвесторов, девелоперов и других ключевых участников рынка. Данный анализ обеспечивает ценные метрики и инсайты относительно динамических механизмов рыночного спроса и предложения, котировок цен и прочих переменных, актуализирующих экономическую эффективность рыночных транзакций. Рынок недвижимости представляет собой комплексный экосистемный объект, интегрирующий множество переменных и каузальных связей, от которых зависит его функционирование и развитие.
Ключевые слова:
рынок недвижимости, строительство, методы, подходы, тренды, анализ трендов.
DOI 10.24412/2712-8849-2023-1067-12-24
УДК 33
Айткенов Д.Е.
магистр по финансам, начальник отдела аналитики и инвестиций
BI Group
(г. Астана, Республика Казахстан)
АНАЛИЗ ТРЕНДОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ:
МЕТОДЫ И ПОДХОДЫ
Аннотация: в свете экономических реалий и стремления к оптимизации инвестиционных портфелей, проведение глубокого и мультифакторного анализа рынка недвижимости выступает как неотъемлемый инструмент для инвесторов, девелоперов и других ключевых участников рынка. Данный анализ обеспечивает ценные метрики и инсайты относительно динамических механизмов рыночного спроса и предложения, котировок цен и прочих переменных, актуализирующих экономическую эффективность рыночных транзакций. Рынок недвижимости представляет собой комплексный экосистемный объект, интегрирующий множество переменных и каузальных связей, от которых зависит его функционирование и развитие.
Целью комплексного анализа рынка недвижимости является идентификация и систематизация преимущественных направлений изменения рынка, включая, но не ограничиваясь, внутренней и внешней динамикой спроса и предложения, а также экономическими и политическими детерминантами. В данном контексте, предметом анализа выступают такие параметры рыночного сектора как процентная доля вакантных объектов, интенсивность поглощения недвижимости и уровень арендных ставок. Эти метрики, в свою очередь, обеспечивают фундаментальные основы для принятия данных и эмпирически обоснованных решений в сфере покупки, продажи или развития имущественных объектов.
Что касается методологического аспекта, то арсенал инструментов для анализа рынка недвижимости охватывает широкий спектр методов: статистического анализа, сравнительного и эвристического анализов. Например, статистический анализ применяется для обработки больших объемов данных, включая, но не ограничиваясь, индексы продажных цен, уровни арендных ставок и процентные показатели вакантных объектов [не менее 300 единиц данных для надежности результатов]. Сравнительный анализ преследует цель установления относительной стоимости аналогичных объектов недвижимости, расположенных в одних и тех же рыночных или географических условиях. Эвристический анализ включает в себя экспертные оценки и аналитические предположения для прогнозирования будущих изменений рыночной среды. Отметим, что выбор конкретной методологии часто диктуется конкретными задачами исследования и доступностью первичных и вторичных данных.
Независимо от выбранной методологии, ключевым фактором, ориентиром для любого анализа, всегда является ценовая динамика.
Ключевые слова: рынок недвижимости, строительство, методы, подходы, тренды, анализ трендов.
TT Анализ рынка недвижимости представляет собой критически важный элемент в рамках комплексной стратегической деятельности стейкхолдеров, нацеленных на осуществление капиталовложений или управленческих решений в сфере недвижимости [4]. Этот процесс интегрирует анализ многочисленных переменных, динамически коррелирующих с экономической жизнеспособностью и устойчивостью рынка, и требует применения дифференцированных методологических подходов для выявления закономерностей и трендов.
В контексте Российской Федерации, сбор и аналитическая обработка данных актуализируются как преамбула к формированию глубокого понимания структуры и динамики рынка недвижимости. В качестве инструментов сбора первичных данных активно применяются как качественные (например, интервью с ключевыми участниками рынка), так и количественные методы (опросы, проводимые в онлайн- и офлайн-форматах). Кроме того, немаловажным источником данных являются официальные статистические данные, получаемые от государственных учреждений и профессиональных ассоциаций [2]. Высокий уровень точности и надежности данных является категорическим императивом для проведения валидного и репрезентативного анализа.
Рисунок 1. Динамика ввода складских площадей в 2015-2021 гг.
Методологически, для аналитической оценки используются разнообразные техники. Эвристические методы, при применении которых происходит логическая экстраполяция текущих данных для прогнозирования будущих ценовых трендов, получают широкое распространение. Сравнительный анализ продаж дает возможность установления относительной стоимости аналогичных объектов в одной географической зоне. Квантитативная статистическая обработка данных позволяет не только идентифицировать текущие показатели рынка, но и отслеживать динамику их изменений во времени. Стоит также отметить широко применяемый в России доходно-затратный подход, интегрирующий в себя оценку потенциального дохода от эксплуатации объекта и стоимость его строительства или замены. Этот методологический инструментарий дополняется также методами сравнения продаж и гедонистическим моделированием ценообразования [5].
Оценка гетерогенности в секторе недвижимости существенно опирается на концепцию маркетинговой сегментации, прицельно разбивающую всю массу потребителей на субгруппы со схожими характеристиками и потребностями. Такая разбивка производится по нескольким векторам: географическому, демографическому, психографическому и поведенческому. В контексте географической сегментации акцентируется внимание на разделении рынка на основе территориальных координат, в то время как демографическая сегментация включает в себя параметры, такие как возраст, пол и уровень дохода. В рамках психографической сегментации применяется более сложный, многопараметрический анализ, охватывающий ценностные ориентиры и жизненные принципы потребителя. Поведенческая сегментация, в свою очередь, опирается на анализ конкретных моделей потребительского поведения, включая предпочтения в отношении конкретных брендов и историю покупок. Эффективное разделение рынка на сегменты позволяет профессионалам в области недвижимости рационально направить свои маркетинговые ресурсы, увеличивая коэффициент конверсии в каждой из целевых групп.
По завершении этапа сегментационного анализа специалисты переходят к определению целевого рынка — группы потребителей с максимальным потенциалом для реализации инвестиционных или коммерческих интересов. Этот процесс подразумевает сравнительный анализ различных сегментов с целью идентификации наиболее прибыльных и реактивных групп. Для выделения и категоризации целевых групп применяются методы, варьирующиеся от количественных опросов и качественных фокус-групп до комплексного исследования рынка с использованием методов машинного обучения. На основе определенного целевого рынка далее формулируется стратегия позиционирования, способствующая выделению продукта или услуги на фоне конкурентной среды. В этом контексте могут применяться различные стратегии, включая лидерство в издержках, дифференциацию и нишевый маркетинг. Лидерство в издержках ориентировано на предложение минимально возможных цен с сохранением приемлемого качества, дифференциация же подразумевает создание уникальных характеристик продукта или услуги. Нишевый маркетинг фокусируется на обслуживании специализированных сегментов рынка, не охватываемых основными конкурентами.
Рисунок 2. Динамика цен по фактическим сделкам,
первичный рынок за 2016–2023 гг.
СБЕР - https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Преобразования в российской сфере недвижимости, наблюдаемые в последнее десятилетие, обусловлены конгломератом социоэкономических динамик. Особый интерес представляет гетерогенность данного рынка, где доминируют множественные субъекты с разнообразными рыночными стратегиями, особенно в сегментах жилой и коммерческой недвижимости.
Согласно недавним эмпирическим исследованиям, рынок жилой недвижимости испытывает статистически значимый рост, который особенно заметен в мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Среди ключевых факторов, стимулирующих эту тенденцию, можно выделить:
- Увеличение численности населения: за последние 5 лет на 12% [7]
- Экономическая аккумуляция в области домохозяйств: рост доходов на 8% за последние 4 года [7]
- Продвинутая стадия урбанизационных процессов: рост на 15% [7]
- Оптимизация ипотечного кредитования: снижение процентных ставок на 2% [7]
Влияние этих параметров стимулировало интенсивное строительство и внедрение новых жилых проектов.
На арене коммерческой недвижимости заметен сходный вектор роста. Специфические исследования [13] подтверждают стабильный рост рынка офисной недвижимости в Москве, начиная с 2017 года, с акцентом на высококачественные офисные пространства в центральных деловых районах. Спрос на торговую недвижимость также растет, несмотря на ассимиляцию электронной коммерции, что свидетельствует о сохранении традиционных каналов розничной торговли.
Сложный аналитический подход к рынку недвижимости России требует применения комбинированных методологий. Среди наиболее эффективных можно выделить эвристический подход, обеспечивающий количественный и качественный анализ для прогнозирования цен. Другой инструмент – тематическое исследование, центрированное на конкретных проектах или сделках, позволяющее выявить рыночные закономерности. Статистическая аналитика, в свою очередь, обеспечивает взаимосвязанный анализ различных рыночных индикаторов, предоставляя базу данных для прогнозирования будущих тенденций [10].
Интеграция этих методов в совокупности предоставляет голистическую картину рынка, что является неотъемлемым компонентом для рационального принятия инвестиционных решений. Таким образом, синергия эмпирических данных и методологических подходов способствует оптимизации стратегического позиционирования на рынке недвижимости России.
Воздействие на российский рынок недвижимости оказывается сложным конгломератом экономических переменных, в числе которых инфляция, процентные ставки и динамика ВВП. В рамках инфляционного контекста наблюдается вероятность интенсификации ценовых параметров активов недвижимости. Высокие процентные ставки, достигающие, например, порога в 15% в определенные периоды, обусловливают снижение инвестиционной привлекательности недвижимости, представляя собой детеррент для потенциальных инвесторов. Согласно коэффициентам экономического роста, асценденс экономической активности может активизировать спрос на рынке недвижимости, влекущий за собой повышение ценовых показателей.
Применение эвристической методологии, объединяющей как количественные, так и качественные аналитические инструменты, предоставляет возможность адекватного прогнозирования ценовой динамики на рынке недвижимости. Проведение мультидисциплинарного анализа экономических индикаторов и рыночных данных позволяет инвесторам формировать обоснованные стратегические решения относительно активов недвижимости.
На формирование рыночных тенденций оказывают влияние и демографические факторы. Рост населения, особенно молодежного сегмента, увеличивающийся на 1-1.5% годовых, может катализировать спрос на дома семейного типа, в то время как старение демографической структуры предполагает расширение рынка жилья для пожилых граждан. Миграционные модели, включая как внутреннюю, так и международную миграцию, представляют собой дополнительные динамизирующие факторы, способствующие региональной дифференциации спроса.
Рисунок 3. Цены на рынке недвижимости г. Москвы за кв. метр (тыс. руб.)
по районам (https://www.irn.ru/kvartiry/moskva/ceny-po-rayonam/
Политико-правовой компонент также представляет собой неотъемлемый элемент, определяющий динамику рынка недвижимости. Легислативные новации в сфере налогов и зонирования могут реализовывать значительный импакт на стоимостные характеристики активов и инвестиционный климат. Так, новый законодательный акт, стимулирующий приток иностранных инвестиций, может индуцировать спрос в определенных регионах. Политическая волатильность и коррупционные факторы представляют собой рисковые переменные, способные дестабилизировать рынок, уменьшая инвестиционную активность и обесценивая активы. Внимательное мониторинговое отслеживание политико-правовых событий и их потенциального воздействия на рынок позволяет инвесторам генерировать рациональные инвестиционные решения.
В контексте российского рынка недвижимости, динамические экономические и социальные переменные представляют собой сложный ансамбль факторов, порой искажающих точность прогностических моделей. Среди наиболее ценных методологий для анализа и прогнозирования этого рынка выделяются временные ряды и эвристический подход, базирующийся на фундаментальном анализе. Временные ряды применяются для детектирования исторически индуцированных закономерностей, на основе которых строятся прогностические алгоритмы [13].
Следует акцентировать внимание на двух моделях: гедонистической модели ценообразования и модели авторегрессионного интегрированного скользящего среднего (ARIMA). Гедонистическая модель учитывает атрибуты недвижимости, такие как местоположение, размер и прочие удобства, при оценке её стоимости. Модель ARIMA, в свою очередь, служит статистическим инструментом для анализа временных рядов и выявления закономерностей для последующего прогнозирования. Несмотря на высокий уровень детализации этих моделей, их применимость ограничивается непредсказуемостью внешних переменных, таких как политические решения, экономические флуктуации и социокультурные тренды. К тому же, локализованная природа рынка недвижимости делает трудоёмким процесс обобщения данных для различных регионов.
В контексте инвестиционного анализа, множество методологий, включая фундаментальный и технический анализы, могут быть адаптированы для оценки рынка недвижимости. Фундаментальный анализ включает в себя оценку макро- и микроэкономических переменных, а технический анализ фокусируется на изучении рыночных трендов и их закономерностей. Эти методы существенны для оценки потенциальной рентабельности и выявления ключевых рисков, ассоциированных с инвестиционными стратегиями в сфере недвижимости.
Измерение инвестиционных рисков в сегменте недвижимости представляет собой критический компонент финансового анализа, сопряжённого с определёнными методологическими инструментами, такими как анализ чувствительности, сценарный анализ и стохастическое моделирование Монте-Карло. Эти методы выявляют возможные источники риска, влияющие на конечную доходность активов: от колебаний процентных ставок до рыночной волатильности и местных экзогенных шоков на рынке недвижимости. Экономическая целесообразность вложений, в таком контексте, определяется расчетом показателя рентабельности инвестиций (ROI), который субстанциирует отношение между накопленным доходом и начальными инвестиционными затратами. Этот коэффициент представляет собой нелинейный инструментарий для более утонченной оценки потенциальной прибыльности различных инвестиционных проектов и для оптимизации распределения ресурсов. Таким образом, интеграция методов риск-анализа и вычисления ROI формирует многофакторный алгоритм для более эффективного инвестирования в недвижимость на конкурентоспособных рынках, таких как Россия.
Стратегическое маркетинговое планирование в сфере недвижимости подразумевает гибкую адаптацию к различным типам активов, целевым аудиториям и экономическим условиям. Так, инструментарий маркетинга в случае премиальных кондоминиумов будет кардинально отличаться от инструментов продвижения семейных дачных домов. Синергия традиционных и цифровых маркетинговых механизмов, включая социальные сети, e-mail маркетинг и таргетированную рекламу, поддерживается ценовой стратегией, основанной на аналитическом изучении рыночных трендов и паттернов потребительского поведения.
Ключевой составляющей в маркетинговом миксе являются брендинг и рекламные стратегии. Создание устойчивой брендовой идентичности служит дифференциатором на рынке и инструментом формирования доверия и признания среди потенциальных потребителей. В современный период технологического развития, эффективность онлайн-рекламы достигает пика, поскольку именно виртуальные платформы предоставляют наиболее высокую степень таргетированности и персонализации. Так, стратегический комплекс маркетинговых и рекламных механизмов дополняется аналитическими методами, целью которых является максимизация рентабельности активов в условиях конкурентной рыночной среды.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Aitkenov D.E.
BI Group
(Astana, Republic of Kazakhstan)
ANALYSIS OF REAL ESTATE MARKET TRENDS:
METHODS AND APPROACHES
Abstract: in the light of economic realities and the desire to optimize investment portfolios, conducting a deep and multifactorial analysis of the real estate market acts as an integral tool for investors, developers and other key market participants. This analysis provides valuable metrics and insights regarding the dynamic mechanisms of market supply and demand, price quotes and other variables that actualize the economic efficiency of market transactions. The real estate market is a complex ecosystem object that integrates many variables and causal relationships on which its functioning and development depend.
Regardless of the chosen methodology, the key factor, the benchmark for any analysis, is always the price dynamics.
Keywords: real estate market, research, methods, approaches, trends.
Номер журнала Вестник науки №10 (67) том 4
Ссылка для цитирования:
Айткенов Д.Е. АНАЛИЗ ТРЕНДОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: МЕТОДЫ И ПОДХОДЫ // Вестник науки №10 (67) том 4. С. 12 - 24. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/10333 (дата обращения: 17.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+