Обухова А.В.
ПРЕДЕЛЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ИНВЕСТОРА *
Аннотация:
в работе рассмотрена проблема отказа в удовлетворении требований во включении в реестр требований кредиторов к застройщику по причине приобретения большего количества квартир с целью инвестиции, рассмотрен вопрос о привилегированной защите участников строительства
Ключевые слова:
банкротство, долевое строительство, защита участников долевого строительства, инвестиции, жилые объекты, реестр требований кредиторов
УДК 347
Обухова А.В.
Сибирский юридический университет
(г. Омск, Россия)
ПРЕДЕЛЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКА
ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ИНВЕСТОРА
Аннотация: в работе рассмотрена проблема отказа в удовлетворении требований во включении в реестр требований кредиторов к застройщику по причине приобретения большего количества квартир с целью инвестиции, рассмотрен вопрос о привилегированной защите участников строительства.
Ключевые слова: банкротство, долевое строительство, защита участников долевого строительства, инвестиции, жилые объекты, реестр требований кредиторов.
Долевое строительство – это специфический вид инвестиционной деятельности, а также одна из средств, позволяющих принять гражданам активное участие в процессе строительстве жилья [2, С. 15].
В 2011 году были внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», добавлены специальные правила о банкротстве застройщиков в главе 9, разделе 7. Основной целью введения этих изменений было обеспечение защиты прав граждан, которые вложили свои денежные средства или имущество в строительство жилых домов. Эти правила также направлены на обеспечение реализации прав участников строительства и дальнейшего получения жилых помещений, находящихся у застройщика [3, С. 663-665.]
Существенную долю обособленных споров, рассматриваемых в рамках дела о банкротстве застройщиков жилых объектов, составляют споры, связанные с признанием права собственности на недвижимость (преимущественно споры о признании права собственности участников на жилые объекты) [1, С. 234.]
Последнее время мы наблюдаем стремительное развитие отношений, касающихся привлечения денежных средств от граждан и бизнес-структур. Не исключено, что в таких правовых отношениях между участниками возникают разногласия.
На данный момент государство работает над улучшением существующих норм, регулирующих отношения сторон в договоре о долевом строительстве.
Внесены изменения в процесс страхования таких договоров, создан компенсационный фонд, внесены корректировки в требования к застройщикам. Кроме того, данные о строительстве теперь должны быть общедоступными, а также были введены специальные условные счета, предусматривающие учет имущества, денежных средств и документов до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств по договору, другими словами – эскроу-счета [4, С. 250].
В нынешнее время, сложилось такое понятие, как «крупные дольщики» - это дольщики, имеющие в праве долевой собственности более одной квартиры. Данных лиц приравнивают к профессиональным инвесторам. Таким образом, в ситуации приобретения гражданином значительного количестве квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требование к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 пункт 3 статьи 201.4, п. 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве) [5, С. 85-87].
Последствия для таких граждан могут быть, помимо того, что залог перестает быть эффективным средством обеспечения обязательства, мы имеем последствия с точки зрения экономики.
В данном контексте, главный вопрос расширения области привилегированной защиты для участников строительства – должна ли она применяться только к одному конкретному объекту или охватывать без ограничений множество объектов, на которые физическое лицо имеет право, по соглашению с застройщиком.
Данная проблема отражена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020 [6].
В данном деле Заявителю было отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов ввиду того, что суды посчитали, что приобретение гражданином большого количества квартир в целях инвестирования, с последующей перепродажей и получением прибыли, не подлежит приоритетному удовлетворению требования к застройщику, который находится в процедуре банкротства. В соответствии с вышеуказанными нормами о банкротстве, такие требования не рассматриваются в приоритетном порядке удовлетворения требований участников строительства.
Между тем, наличие у гражданина нескольких квартир не всегда свидетельствует об инвестиционных вложениях. Нередко такое приобретение обусловлено необходимостью удовлетворить потребности не только самого гражданина, но и его семьи, а также других близких людей. В случае приобретения нескольких квартир суд должен выносить цель заключения договора и обсудить его с обеими сторонами.
Стоит иметь ввиду, что цель приобретения квартиры у гражданина может измениться после заключения им договора с застройщиком, и это может произойти в процессе банкротства застройщика. Например, изначально он мог планировать приобрести квартиру в коммерческих целях, так как уже имел другую собственную квартиру. Однако, впоследствии возникли финансовые трудности, и ему пришлось продать имеющуюся квартиру. И наоборот, обратная ситуация также возможна.
Таким образом, лицам, выносящим свои возражения по включению в реестр требований кредиторов застройщика по передаче жилых помещений, должны доказать, что заявитель носил именно инвестиционную цель по приобретению жилых объектов, а суд установить факт данной цели. В случае отсутствия совокупности всех доказательств, требования гражданина о передаче ему ни одного, а нескольких жилых помещений подлежат включению в реестр требований участников строительства в деле о банкротстве застройщика без каких-либо изъятий и исключений.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Номер журнала Вестник науки №10 (67) том 2
Ссылка для цитирования:
Обухова А.В. ПРЕДЕЛЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КАК ИНВЕСТОРА // Вестник науки №10 (67) том 2. С. 180 - 184. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/10193 (дата обращения: 17.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+