Кукин А.М., Новосёлов Д.О., Федотова В.Б.
ЗАРОЖДЕНИЕ И ПРАВОВОЕ СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ *
Аннотация:
в данной статье рассмотрена история аренды и её развития
Ключевые слова:
аренда, история, частное право, развитие аренды
УДК 94
Кукин А.М.
магистр кафедры учёта и статистики
Санкт-Петербургский государственный университет
(г. Санкт-Петербург, Россия)
Новосёлов Д.О.
магистр кафедры гостиничного дела
Санкт-Петербургский государственный экономический университет
(г. Санкт-Петербург, Россия)
Федотова В.Б.
магистр кафедры учёта и статистики
Санкт-Петербургский государственный университет
(г. Санкт-Петербург, Россия)
ЗАРОЖДЕНИЕ И ПРАВОВОЕ
СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ
Аннотация: в данной статье рассмотрена история аренды и её развития.
Ключевые слова: аренда, история, частное право, развитие аренды.
Возникновение арендных отношений берет свое начала за несколько тысячелетий до нашей эры.
Как пишут О.А. Жидкова, Н.А. Крашенникова, аренда зародилась еще в Древнем Египте, когда развитие хозяйства достигло высокого уровня (по тем временам), а социальное и имущественное расслоение имело четкую градацию. Примерно в это время в Древнем Вавилоне также наблюдается сепарация населения на две группы: полноправные (авилум), составляющие основную долю населения, и неполноправные (мушкенум), основная масса которых состояла из населения покоренных городов, которые не обалдели достаточным капиталом для ведения хозяйства, что вынуждало население брать во временное пользование земельные участки.
В Древнем Риме было самое большое количество рабов из-за значительных территориальных владений и сильных соседствующих государств. Усложнение социального развития, развитие форм эксплуатации требовало все более глубокого изучения права, что в свою очередь повлияло на развитие права в целом. Господство системы римского права обусловлено глубокой проработкой для того времени. Ввиду того, что основа римского права базируется на институте частной собственности, в период «республиканского Рима зародились правовые основы современной «аренды». Именно в Древнем Риме договор аренды приобрел юридическую силу и юридические элементы, которые до сих пор в нашем современном обществе сохранили свою актуальность.
Дальнейшее развитие аренды прослеживается во франкской монархии (Современная Франция). В этот момент (VII веке н.э.) аренда несколько меняет свой первоначальный замысел, а именно становится механизмом «закабаления» крестьян, что позже будет наблюдаться в Древней Руси и Российской Империи. Стоит отметить, что в этот период во франкской монархии наблюдаются зачатки зарождения финансовой аренды, ввиду возникновения такого слоя населения как «прекарий возвращенный». Суть его заключалась в том, что крестьянин передает сеньору собственный земельный участок с последующим возвратом данного участка, но уже в качестве условного владения с правом выкупа (опцион действовал примерно семь лет).
Во времена Древней Руси славяне периодически совершали походы в Византию. Первое упоминание об отношениях, схожих с арендой, было связано с передачей во временное пользование земли. В древнерусском праве прямого регулирования аренды нет. Есть источники, которые в незначительной степени содержат в себе нормы правового регулирования аренды. Так, в Псковской судной грамоте было написано, что арендатор должен был оплачивать аренду или мог подать жалобу на своего арендодателя.
Дальнейшее развитие арендных отношений затрагивается в «Судебнике» Ивана III, в котором закрепляются элементы аренды путем создания статей для учета «приплода и прибытков», т.е. обязательным юридически закрепленным условием аренды становится взимание платы. Таким образом, можно утверждать, что в XV веке фактически образовались арендные отношения несмотря на то, арендные отношения закреплялись лишь незначительными нормами. Стоит также отметить и «срочность договора». В Судебнике 1497 года было установлено, что крестьянин мог покинуть помещичью землю «по правилу Юрьева дня», то есть за неделю Юрьева дня и неделю после.
Примерно в это время (XVI-XVII вв. н.э.) появляются порядные грамоты – поземельный договор, заключаемый крестьянином-единоличником с помещиком, в котором регламентировались размер и условия использования земли, размер и порядок оплаты за пользование участком перед основным собственником.
С момента преобразования Московского царства в Российскую империю «нечто, напоминающее арендные отношения,» несколько трансформируются. Вплоть до 1731 года в XVII веке действовавшее законодательство позволяло взять в найм участок земли при условии, что на участке будут производится строительные работы. Наниматель пользовался постройкой в течение оговоренного времени, а после – объект строительства переходил в полное владение и пользование хозяину земельного участка. Данный порядок был закреплен в Указе Петра I Великого от 30 января 1701 г. Позднее, Петр I издал указ о единонаследии, согласно которому «…"Недвижимые вещи", вотчины, поместья, дворы, лавки не отчуждаются, но "обращаются в род"», иначе говоря, появляются зачатки частной собственность и институт наследования.
Поворотным моментов в развитии аренды в Российской империи является 19 февраля 1861 года, когда произошёл кризис феодально-крепостнических отношений. Наиболее точно этот процесс описал В.О. Ключевский «…Общие положения начинаются объявлением крепостных крестьян лично свободными без выкупа… крестьяне, получая личную свободу, вместе с тем в интересах исправного платежа государственных и других повинностей наделяются землей в постоянное пользование. Эти наделы совершаются по добровольному соглашению крестьян с землевладельцами. Там, где такого соглашения не последует, поземельное обеспечение крестьян совершается на общих основаниях местных положений...Крестьяне, освободившись от крепостной зависимости и получив от землевладельца известный земельный надел в постоянное пользование, платят землевладельцу деньгами или трудом, т. е. платят оброк или несут барщину. Выкупая усадьбу или землю, они пользуются известной казенной ссудой; как скоро крестьяне выкупят землю, они выходят из временнообязанных. До выкупа помещик сохраняет вотчино-помещичий надзор над крестьянами; с выкупом прекращаются все обязательные отношения крестьян к землевладельцу, и они вступают в положение крестьян-собственников.». То есть, с выходом положения об отмене крепостного права в Российской Империи начинает развиваться институт аренды и ее производных, так как до этого права на землю были закреплены за отдельными сословиями, которые могли распоряжаться как земельными угодьями, так и человеческим трудом, который обслуживал участки. Как итог, с 1861 года крестьянам во временное пользование предоставлялись земельные наделы за уплату временных платежей.
Одновременно с этим, как отмечает А. Г. Долгорова «…начиная с 1861 г. в рамках земельных общин крестьяне выступают в качестве носителей прав и обязанностей в отношении земли по законодательству». Стоит отметить, что в то время (вплоть до 1922 года) не было юридически закреплены такие понятия как «аренда», «имущественный найм» или «найм вещей».
Бурное промышленное развитие, освобождение крестьян в селах вызвало массовый наплыв населения в крупные города. Стремительный рост горожан обострил и без того сложную ситуацию на рынке недвижимости. Спрос превышал предложение. Дефицит жилья вызвал падение качества сдаваемого имущества. В этих условиях при ограниченном количестве жилья, а, следовательно, существенного наращивания прибыли от сдачи в наем, широкое распространения получили многоквартирные дома с расположением квартир посекционно. При сравнительно небольшой занимаемой площади подобные строения обеспечивали существенное количество нуждающихся в жилье граждан. Такой феномен архитектурной мысли того времени получил название «доходный дом». Примечательно, что отношения между наимодавцем и нанимателем по своей экономической сути являются имущественным наймом, тогда как в некоторых источниках их классифицируют как аренду. Стоит отметить, что подобный подход к расселению формировал постепенно облики городов. Одним из самых ярких примеров по праву принадлежит Санкт-Петербургу. Именно доходные дома занимали грандиозную нишу в формировании культурного облика Северной столицы.
Новый виток развития, а точнее деградации имущественных отношений, приходится на 1917 год. Именно в этому году 26 октября Второй съезд Советских рабочих и солдатских депутатов приняли Декрет «о земле». Согласно ему, все земли провозглашались национальными достоянием, т.е. вся земля стала государственной. Иначе говоря, понятия «частная собственность» перестало существовать, а вместе с ним, и институт аренды.
Последствиями гражданских войн стали массовые восстания крестьян, стачки, упадок промышленности и колоссальное падение производительности рабочих заставили Правительство задуматься о необходимости принятия каких-либо мер. Реализация новой экономической политики, предоставляющей экономические послабления, повлияло на временную либерализацию земельного законодательства в отношении сделок с землей.
В этих целях 17 мая 1921 года Совнарком издает декрет о новом курсе развитии экономики – новой экономической политике (НЭП). Одним из важных положений в юридическом оформлении Нэпа стал Декрет № 313 Совнаркома от 5 июля 1921 года. В соответствии п.1 Декрета разрешалось «Предоставить кооперативам, товариществам и др. объединениям, а также отдельным гражданам право арендовать государственные промышленные предприятия, в целях их эксплуатации.» То есть в этот момент арендные отношения получили официальное закрепление на высшем законодательном уровне того времени, а также нормировали аренду жилых и нежилых национализированных помещений. Так, появились такие понятия как договор аренды, арендная плата, права и обязанности арендатора и арендодателя, субаренда. Одновременно с этим аренда приобретает существенные характеристики: письменная форма (срок аренды свыше года или сумма платежей больше 500 руб. золотом), срочность, возмездность и обязанности обеих сторон сделки.
По данным К.Г. Гаврилова, к 1924 году наибольшее распространение аренда получила в пищевой, кожевенной и полиграфической промышленности. Точных данных, сколько в целом было заключено договоров имущественного найма в период НЭПа, нет.
Что касается найма жилья, то к 1927 году было сдано 42% муниципального жилья. Из числа находившихся в эксплуатации у частных лиц жилых помещений 6% было не охвачено договорами.
В 30-е годы правительство меняет политический курс, и НЭП сворачивается, что приводит к отмене аренды в целом.
Постепенное восстановление аренды началось в 80-х годах прошлого века в условиях реформирования отношений собственности. Кардинальные изменения в конце 80-х начале 90-х в социально-экономической и политической жизни страны способствовали пересмотру законодательного регулирования отношений в обществе, в том числе и регулированию отношений, предусматривающих передачу права на временное владение и пользование имуществом.
7 апреля 1989 года выходит Указ Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР». Ввиду вступления в силу нормативно-правового акта договор аренды претерпевает существенные изменения, вводя тем самым типичный по сегодняшним меркам гражданско-правовой договор аренды. Так, дается определение понятия «аренды» как «…срочное и возмездное хозяйственное пользование».
С 1992 года начинается «перекройка государственной собственности». Так, в ходе приватизации, государственные и муниципальные предприятия становятся базисом для создания акционерных обществ и иных хозяйствующих субъектов. В то время законодательство предусматривало преобразование в обособленный хозяйственный субъект арендованное имущество. То есть, в этот период аренда становится одним из способов национализации государственной собственности в интересах частных лиц.
В настоящее время арендные отношению регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ, принятой в 1996 году, в которой подробно указаны основные элементы договора аренды, права и обязанности сторон сделки.
Вступление в эру рыночной экономики государством способствовало реализации частного права собственности, тем самым задав вектор развития аренды, исходя из принципов эффективности и рациональности.
Таким образом, можно сказать, что несмотря на развитие аренды в течение долгого времени, термин сохранил близкое к первым трактовкам значение, однако получили развитие, как следствия усложнения экономических взаимоотношений.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Номер журнала Вестник науки №8 (65) том 4
Ссылка для цитирования:
Кукин А.М., Новосёлов Д.О., Федотова В.Б. ЗАРОЖДЕНИЕ И ПРАВОВОЕ СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА АРЕНДЫ // Вестник науки №8 (65) том 4. С. 234 - 243. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/9844 (дата обращения: 19.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+