Мищенко А.В.
СООТНОШЕНИЕ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ *
Аннотация:
в работе рассматривается краткая история возникновения рентных отношений и ипотечного кредитования, соотношение ренты и ипотеки в современной России. Выявление причин приоритета покупки недвижимого имущества с использованием ипотечных средств над договором ренты является основной задачей исследуемой работы
Ключевые слова:
договор ренты, Гражданский Кодекс, Федеральный закон, ипотека, ипотечные отношения, квартира
УДК 347.464
Мищенко А.В.
магистрант 2 курса
Российская академия адвокатуры и нотариата
(г. Москва, Россия)
СООТНОШЕНИЕ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ
И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация: в работе рассматривается краткая история возникновения рентных отношений и ипотечного кредитования, соотношение ренты и ипотеки в современной России. Выявление причин приоритета покупки недвижимого имущества с использованием ипотечных средств над договором ренты является основной задачей исследуемой работы.
Ключевые слова: договор ренты, Гражданский Кодекс, Федеральный закон, ипотека, ипотечные отношения, квартира.
Термин «рента» и обозначаемое им понятие зародилось еще в Древнем Риме. В переводе с латинского reddita означает «отданная» (согласно Краткому словарю иностранных слов - «возвращенная, оплаченная»). Это слово укоренилось во многих языках: французском (rente), немецком (Rente), английском (rent), ну и конечно же в русском языке (рента).
В истории отечественной правовой мысли, данный институт появился в проекте Гражданского Уложения (далее ГУ) 1905 года. К большому сожалению, данный нормативно-правовой акт, не получил юридической силы, в силу непринятия Государственным советом Российской Империи. Причиной непринятия данного законодательного акта являлось то, что большинство членов Государственного совета являлись Аристократической массой лоббирующие интересы крупных землевладельцев [2, c. 1274].
В современной России рента как гражданско-правовой договор появилась в 1996 году и был включен в главу 33 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Нормы данной главы призваны восполнить тот правовой вакуум, который присутствовал в сферы рентных отношений. Проанализировав нормы данной главы и французское законодательство, регулирующие рентные отношения, а именно Гражданский кодекс (Кодекс Наполеона) 1804 года можно прийти к выводу о схожести некоторых статей и соответственно, заимствованию их у Франции.
Точкой развития ипотеки в России можно считать 1754 год - именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения - дворянские банки. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев.
После Октябрьской революции, когда частная собственность оказалась под запретом и ипотечные банки прекратили свое существование ипотека перестала существовать на долгие 70 с лишним лет.
Новую жизнь ипотека получила только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Нормы ФЗ были призваны регулировать различные правоотношения, возникающие в сфере ипотечного кредитования. В том числе в нем было дно понятие договора залога (договора ипотеки), согласно которому, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [1, ст. 1].
С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. Идеей ипотечного кредитования «заболели» более 200 банков, большинство разработали собственные программы, а портфели ипотечных кредитов наполнились на сумму более чем 1,5 млрд. рублей. Таким образом, вопрос количества был решен, дело оставалось за качеством, что предполагает массовое, «поточное» производство [3].
Подводя итоги, можно сказать о том, что в современной России количество заключаемых договоров ипотечного кредитования значительно превышает количество заключаемых договоров ренты. Если обратиться к судебной практике, то чаще всего оспаривается и расторгается именно договор ренты, поскольку отношения между сторонами по тем или иным причинам начинают портиться. Конечно, ипотечные правоотношения имеют ряд своих минусов. Например, купить квартиру в ипотеку может позволить себе не каждый работающий человек, так как сумма первоначального взноса и сумма ежемесячной выплаты по кредитному договору слишком велика. Для покупки квартиру в ипотеку необходимо собрать большое количество документов, пройти множество проверок, и не всегда есть вероятность одобрения банка. Есть также человеческий фактор болезнь, потеря работы, вследствие чего - потеря заработной платы. Человек становится не в состоянии выплачивать деньги банку. В таком случае, банк может изъять имущества у собственника для погашения долга. Человек остается «у разбитого корыта», без квартиры, и уже выплаченные деньги банк не возвращает. Банк остается в плюсе.
Так же, если в счет обеспечения обязательств по кредитному договору с банком можно рассчитываться только деньгами, то для договора ренты предусмотрена альтернатива: получателя ренты можно обеспечивать продуктами питания, лекарствами, бытовыми услугами и т.д. Казалось бы, удобнее и выгоднее заключать ренту. Существует еще одна проблема. Когда в ипотеку берут не готовую квартиру, а объект долевого строительства в строящемся доме. Случается такое, что сроки сдачи дома сдвигаются на неопределенный срок, или строительство дома «замораживается», или компания застройщика признает себя банкротом, а деньги с эскроу-счетов давно списали. Суды могут затянутся на года, а человек при этом продолжает выплачивать ипотеку, не пользуясь имуществом. Обязательства перед банком, несмотря на обстоятельства никто не отменяет и не дает отсрочку по выплате ипотеки. Права дольщиков и заемщиков ничем не защищены. Когда же приобретается квартира в готовом доме, собственник может регистрироваться в ней и регистрировать там третьих лиц, имеет право совершать её отчуждение любым законным способом (дарить, продавать, сдавать в залог и т.д.), но только с письменного согласия банка.
Минусов в ипотечном кредитовании достаточно много, которые никак, в силу закона и обстоятельств не могут быть устранены. Но тем не менее люди предпочитают ввязываться в «кабалу» под названием ипотека.
Учитывая количество банков, выгодных предложений по процентным ставкам, для человека гораздо комфортнее, проще и безопаснее иметь отношения с банком, нежели с получателем ренты. С учетом цен на жилье на российском рынке люди не в состоянии приобрести жилье, заплатив за него всю сумму единовременно. Ипотека для граждан является для граждан чуть ли не единственной возможностью приобрести в собственность квартиру, выплачивая за нее банку ее стоимость частями. При этом, если ты выполняешь условия кредитного договора, выплачиваешь ежемесячно банку денежные средства, то и квартиру у тебя никто не отнимет, а в случае договора ренты её получатель в любой момент может потребовать его расторжения. Плательщик ренты лишается квартиры, не получая при этом никакой компенсации.
Что же касается ренты, то здесь также есть свои минусы. Например, получатель ренты является собственником переданной ему квартиры лишь по документам. Он может им распоряжаться, отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять, но только с согласия получателя ренты и при условии его обеспечения другим жильем, так как на квартиру накладывается обременение. Если же переданное в обеспечение обязательств по договору ренты жилье, например сгорает, то плательщик ренты все равно будет обязан вносит платежи.
Ипотечные отношения более законодательно урегулированы. Основным законодательным актом, регулирующим указанные правоотношения, как было сказано выше, является Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. В законодательстве, регулирующее рентные отношения, существуют большие пробелы. А для их устранения требуются внесение изменений и дополнений в нормы главы 33 Гражданского Кодекса РФ. Например, следует включить статьи, регулирующие ответственность сторон в случае злоупотребления своими права при заключении и действия договора ренты. Возможно, только после этого количество заключаемых договоров ренты в России увеличится.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Номер журнала Вестник науки №8 (65) том 2
Ссылка для цитирования:
Мищенко А.В. СООТНОШЕНИЕ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ // Вестник науки №8 (65) том 2. С. 79 - 84. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/9731 (дата обращения: 19.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+