Вычужина И.И.
К ВОПРОСУ О ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ *
Аннотация:
данная научная статья посвящена исследованию оснований, по которым может быть прекращен договор управления многоквартирным домом. Особое внимание уделяется вопросам, связанным с возможностью одностороннего отказа от договора управления со стороны участников этого договора
Ключевые слова:
договор управления многоквартирным домом, управляющая организация, многоквартирный дом, расторжение договора, односторонний отказ от исполнения договора
УДК 347.254
Вычужина И.И.
студент магистратуры
Байкальский государственный университет
(г. Иркутск, Россия)
К ВОПРОСУ О ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА
УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Аннотация: данная научная статья посвящена исследованию оснований, по которым может быть прекращен договор управления многоквартирным домом. Особое внимание уделяется вопросам, связанным с возможностью одностороннего отказа от договора управления со стороны участников этого договора.
Ключевые слова: договор управления многоквартирным домом, управляющая организация, многоквартирный дом, расторжение договора, односторонний отказ от исполнения договора.
Законодатель не раскрывает понятие «прекращение» договора как таковое. Однако, анализируя общие положения о договоре, можно сказать, что прекращение договора – это его непосредственное завершение.
Существует три варианта расторжения договора управления многоквартирным домом: расторжение договора по соглашению сторон, расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, расторжение договора по решению суда.
Рассмотрим первый вариант, который предусматривает расторжение договора по согласованию этого вопроса его сторонами. Возможность расторжения договора таким способом прописана в ГК РФ: «Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.»
Так, для того чтобы оформить такое соглашение, УО может инициировать общее собрание собственников. В случае если на этом собрании будет принято решение о расторжении договора, то собственники и управляющая организация должны будут подписать соответствующее соглашение. Также следует отметить, что за расторжение договора об управлении МКД должно быть более 50% голосов собственников помещений от общего числа голосов. Такой путь расторжения договора требует наименьшего правового регулирования ввиду своей бесконфликтности, поскольку у субъектов договора отсутствует спор о необходимости прекращения договора и об условиях, на которых это должно произойти. [1] Стороны вправе по обоюдному согласию расторгнуть договор ввиду существования принципа свободы договора. М. И. Брагинский по данному вопросу отмечал: «Наделение сторон столь широкой возможностью определять судьбу договора составляет одно из прямых выражений договорной свободы: те, кто обладают правом по собственной воле заключать договор, должны быть в принципе столь же свободны в вопросах о его расторжении». [2]
Перейдём к рассмотрению второго способа прекращения договора управления многоквартирным домом – расторжение договора в одностороннем порядке. Право на расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке имеют только собственники помещений. Односторонний отказ от исполнения указанного договора управляющей организацией невозможен. Вышесказанное следует из письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства: «Ситуация, при которой УО перестала осуществлять управление МКД, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери, а также нарушение условий жизнедеятельности людей, по мнению Минстроя России, рассматриваться как чрезвычайная».
Следует отметить, что управляющая организация не имеет права на односторонний отказ даже в случае включения условия о возможности одностороннего отказа от исполнения договора в договор управления МКД. Вышесказанное подтверждается судебной практикой: «Истец ООО УК «Наш город» обратился в суд с заявлением о признании недействительным решения Государственной жилищной инспекции Камчатского края. Заявленные требования истец мотивировал тем, что право УО на односторонний отказ от заключения договора управления был предусмотрен указанным договором. Однако суд пришёл к выводу, что данное условие, на которое ссылается истец, не основано на нормах жилищного и гражданского законодательства, т.к. право на односторонний отказ от договора управления МКД может быть предоставлено только собственникам этого дома. Таким образом, в удовлетворении иска было отказано.»
Вопрос об отсутствии у управляющей организации права на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора является спорным. Однако всё же большинство авторов пишут, что это является справедливым, поскольку существует острая необходимость в защите прав и законных интересов заказчика, особенно в такой значимой сфере, как управление МКД. [3]
Законодатель предусмотрел два основания, согласно которым заказчик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющим:
1) жильцы имеют право расторгнуть договор управления МКД, который был заключён по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года с момента заключения данного договора, если до окончания срока действия этого договора собственники помещений на общем собрании приняли решение об изменении способа управления МКД или об избрании другой УО.
2) Собственники вправе инициировать общее собрание и принять в его рамках решение об одностороннем отказе от исполнения указанного договора, если УО не осуществляет свои обязанности по этому договору. В такой ситуации жильцы на общем собрании также должны принять решение об избрании другой организации в качестве управляющего их МКД.
Анализируя законодательство, можно прийти к выводу, что только заказчик в лице собственников помещений может расторгнуть договор в одностороннем порядке. ТСЖ или же кооператив, которые также могут выступать в роли заказчика в договоре управления МКД, таким правом не обладают. Такое положение дел подвергается критики со стороны многих правоведов. Действительно, данное решение законодателя носит неоднозначный характер, поскольку ТСЖ (кооперативы) – это некоммерческие организации, целью которых является представление интересов жильцов многоквартирного дома. Таким образом, было бы логично предоставить и этим субъектом право на односторонний отказ от исполнения договора.
Проанализируем третий вариант прекращения исследуемого договора, а именно – расторжение договора управления многоквартирным домом в судебном порядке.
К такому способу, как правило, прибегает управляющая организация ввиду отсутствия у неё права на односторонний отказ от исполнения договора управления МКД. Однако должны существовать определенные предпосылки, в силу которых управляющая организация была вынуждена обратиться в суд с требованием о расторжении указанного договора. К таким предпосылкам относят: существенное нарушение условий договора заказчиком, существенное изменение обстоятельств определенные обстоятельства, прописанные в договоре.
В такой ситуации должен быть соблюдён досудебный порядок урегулирования спора. Управляющей организации, как инициатору прекращения договорных отношений, следует направить заказчику уведомление. Если же ответ от другой стороны не поступит в установленный срок, или же если это будет отказ, то в такой ситуации управляющая организация может уже обратиться в суд. Причём в суде должны быть предоставлены доказательства о досудебном порядке урегулирования спора: переписка между сторонами, претензия, уведомление и т.п.
Для того чтобы перейти к рассмотрению первой предпосылки следует разобраться, что же всё-таки является существенным нарушением договора. Итак, существенное нарушение договора – это такое нарушения, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. [4]
Управление многоквартирными домами – это лицензируемая предпринимательская деятельность. А как известно, основной целью предпринимательской деятельности является получение прибыли. Однако наличие убытков не признается достаточным основанием для расторжения договора в судебном порядке. Таким основанием будут считаться определенная деятельность жильцов, которая повлекла за собой убытки. К примеру, систематическая неуплата собственниками помещений услуг, предоставляемых управляющей организацией. Также таким примером может служить ухудшение состояния жилого фонда по вине жильцов. Дела по указанным обстоятельствам в судах рассматриваются редко, чаще всего требования управляющих организаций в таких обстоятельствах остаются без удовлетворения. Это подтверждается следующем: «ООО "ЖКО "Ключи" подало иск против жильцов МКД о расторжении договора управления. Истец утверждает, что жильцы не исполняют свои обязанности по договору, причиняя убытки УО. Управляющая организация также указывает на необходимость капитального ремонта общедомового имущества. Ответчики же исковые требования не признали и пояснили, что УО свои обязательства исполняет ненадлежащим образом. Предложение ООО «ЖКО «Ключи» о расторжении указанного договора было рассмотрено Советом многоквартирного дома, и им было принято решение об отказе в расторжении договора. Ответчики также указали на то, что они не оплачивают услуги ввиду недоброкачественного исполнения управляющей организацией возложенных на неё обязанностей. В суде подтверждается ненадлежащее исполнение обязательств истцом и ответчиками. Так, суд решил отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку лишь возникновение убытков у УО не будет являться основанием для расторжения договора, т.к. истец не лишен права обратиться в суд для взыскания задолженности по оплате услуг по содержанию и ремонта жилья.»
Перейдём к рассмотрению второй предпосылки обращения управляющей организации в суд по вопросу о расторжении договора с собственниками, а именно – существенное изменение обстоятельств.
Существенное изменение обстоятельств – это такое изменение обстоятельств, что если бы субъекты договора могли предвидеть это изменение, то такой договор вообще не был бы ими заключён.
Самый распространённый случай в данной сфере – это присуждение МКД статуса аварийного дома. Следует отметить, что при обращении в суд в такой ситуации управляющий должен доказать следующее: факт признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также факт отсутствия причинно-следственной связи между аварийным состоянием МКД и деятельностью УО.
Примером расторжения договора по причине существенного изменения обстоятельств является гражданское дело №2-1471/2018, рассмотренное Мичуринским городским судом Тамбовской области: «Истец ООО «Наш дом-1», подал иск в суд с требованием о расторжении договора управления многоквартирным домом против собственников помещений данного МКД и администрации г. Мичуринска. МКД был передан истцу администрацией на управление на основании открытого конкурса на срок одного года и трех месяцев. По истечении срока договора администрация не провела повторный конкурс. Так, истец и собственники помещений решили заключить новый договор, устанавливающий тариф на содержание и ремонт жилья. Однако чуть позже администрация признала многоквартирный дом аварийным, и управляющая организация потребовала изменения тарифа. Жильцы в свою очередь отказались от участия в собрании, а администрация г. Мичуринск не предприняла никаких действий по данному вопросу. Суд удовлетворил требования истца о расторжении договора управления, указав на несовершенство законодательства и непринятие администрацией действий по установлению нового тарифа.»
Перейдём к рассмотрению иных оснований расторжения договора, которые предусмотрены самим договором. В связи с тем, что законодатель не установил иных оснований расторжения договора по инициативе управляющей организации, то такие основания могут содержаться в самом договоре управления МКД.
К примеру, некоторые авторы, исследуя проблему отказа от исполнения договора управляющей организацией, подчёркивают, если договор нельзя расторгнуть по согласованию сторон, то действие такого договора может быть прекращено по инициативе УО в случае, если условия данного договора предусматривали такую возможность.[5]
Следует отметить, что эти условия не могут выходить за пределы добросовестности, в противном случае суд просто не сможет признать их обоснованным и откажет в требовании о расторжении договора управления многоквартирным домом.
Примером вышесказанного может служить включение в договор управления процедуры отказа от исполнения обязательств по нему ввиду истечения срока действия указанного договора, несмотря на содержащееся в нём условие о пролонгации. В этом случае очень важно подробно описать данную процедуру, к примеру, указать в договоре способы и сроки уведомления жильцов об отказе от договора и.т.п. Обратимся к судебной к практике: «Суд рассмотрел дело по иску "Сутяжник" против ООО "Управляющая компания "Надежда" относительно продолжения управления МКД и компенсации морального вреда. Истец утверждает, что договор управления был прекращен незаконно, что вызывало нравственные страдания собственников помещений.
Ответчик исковые требования не признаёт и утверждает, что договор был расторгнут в одностороннем порядке ввиду истечения его срока действия, о чём жильцы были уведомлены в установленные законом сроки. Администрацию г. Рубцовска УО также уведомила об истечении срока действия договора.
Изучив обстоятельства дела, суд пришёл к выводу о том, что УО в данном случае надлежащим образом исполнила обязанность по предварительное уведомление жильцов о прекращении договора ввиду окончания срока его действия, следовательно, жильцы могли принять все меры для избрания новой управляющей организации, чего они не сделали. На основании изложенного суд решил отказать в удовлетворении исковых требований.»
Проанализировав все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в договоре следует подробно описывать процедуру расторжения договора, чтобы она прошла «безболезненно» для всех субъектов договора управления МКД.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Номер журнала Вестник науки №6 (63) том 4
Ссылка для цитирования:
Вычужина И.И. К ВОПРОСУ О ПРЕКРАЩЕНИИ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ // Вестник науки №6 (63) том 4. С. 479 - 487. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/9225 (дата обращения: 19.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+