Березовская Н.О.
АНАЛИЗ РЫНКА КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ И ВНЕДРЕНИЕ ИННОВАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ *
Аннотация:
в статье рассматриваются основные тенденции и факторы, влияющие на динамику рынка краткосрочной аренды недвижимости в 2023-2024 годах, автор анализирует роль экономических показателей, таких как ипотечное кредитование, государственная поддержка и изменение покупательской способности населения, вклад инновационных технологий в развитие сектора. Особо выделяется рост интереса к энергоэффективным
Ключевые слова:
рынок краткосрочной аренды, экономические факторы, технологии, энергоэффективность, умные города, инфляция, ВВП, цифровые платформы, спрос, предложение
DOI 10.24412/2712-8849-2024-473-62-76
Рынок краткосрочной аренды недвижимости в 2023-2024 годах характеризуется трендами, которые отражают изменения в экономической ситуации, технологическом прогрессе и предпочтениях потребителей.Во-первых, наблюдается активное развитие ипотечного кредитования и улучшение транспортной инфраструктуры, которые стимулируют рост интереса к приобретению жилья в частных домах за городом. Оно обусловлено не только снижением ставок по ипотеке, но и государственной поддержкой в виде налоговых льгот и субсидий, и упрощением процедур для застройщиков. Вторая особенность – повышение интереса к строительству энергоэффективных «зеленых домов», поддерживаемых экологическими трендами, государственной помощью (см. Рис. 1) и ростом спроса на загородную недвижимость, возникшим в пандемию. Появились предложения глэмпингов («Лесные дали», глэмпинг-парк у берега Вазувского водохранилища и прочие) и эко-отелей, позволяющих снизить стресс от городской среды и приблизиться к природе. Новые технологии, такие как строительство домов из СИП-панелей, позволяют быстро и недорого возводить энергоэффективные загородные дома, сокращая затраты на отопление и электроэнергию, что делает их более привлекательными для покупателей и инвесторов [3].Рисунок 1. Динамика строительства и ввода в эксплуатацию количества “зеленых домов» в России.Третье направление развития – это создание умных городов с высоким уровнем цифровизации и интеграцией инновационных технологий — города привлекают инвестиции и повышают комфорт проживания, что, в свою очередь, стимулирует спрос на недвижимость.Согласно исследованию Домклик, на первичном рынке наблюдался резкий рост цен в некоторых регионах в начале 2023 года, за которым последовало колебание (см. Рис. 2). Этот рост спровоцирован увеличением инвестиций в недвижимость и опасениями о завершении льготных ипотечных программ. Данная волатильность на рынке [7] первичной недвижимости приводит к неопределенности в краткосрочной аренде, поскольку инвесторы могут сдать квартиры в долгосрочную аренду вместо покупки нового жилья. В результате этого рынок краткосрочной аренды может столкнуться с повышенной конкуренцией и снижением доходов.Рисунок 2. Медианная стоимость квадратного метра по ипотечным сделкам Сбербанка. На фоне снижения объемов ввода складской и коммерческой недвижимости, а также уменьшения доходов населения и увеличения цен на стройматериалы, государство активно инвестирует в инфраструктурные проекты с целью стимулирования строительства новых объектов и поддержания спроса на рынке недвижимости.Согласно отчёту сервиса Airbnb, количество локаций, выбираемых гостями, увеличилось более чем на четверть по сравнению с пятилетней давностью, говоря о том, что путешественники стремятся к разнообразию и заинтересованы в менее традиционных направлениях. Далее, Airbnb акцентирует внимание на распределении гостей по менее загруженным районам городов и регионов, с целью снижения напряженности в популярных туристических направлениях и одновременно поддерживает местное население, предоставляя им возможность зарабатывать на аренде жилья [5].По данным аналитиков "Авито Недвижимости", на российском рынке краткосрочной аренды недвижимости наблюдается рост спроса и предложения. В частности, в Калининграде спрос на аренду квартир увеличился на 14%, а предложение — на 15%. Аналогичная тенденция наблюдается и на общероссийском уровне: спрос вырос на 11%, а предложение — на 8%. Особенно высоким спросом пользуются студии и квартиры с количеством комнат от трех до пяти. Средняя стоимость аренды жилья в Калининграде осталась на прежнем уровне, а цены на отдельные квартиры варьируются в зависимости от площади и расположения.Проведем анализ влияния макроэкономических показателей на рынок краткосрочной аренды недвижимости, который позволит установить взаимосвязи и тенденции, влияющие на динамику данного сегмента рынка:Влияние ВВП и уровня доходов населенияРост ВВП и повышение доходов населения, как правило, приводят к увеличению спроса на краткосрочную аренду недвижимости, обусловлено это повышением покупательной способности населения и ростом интереса к путешествиям и туризму, способствуя развитию внутреннего и въездного туризма. Например, развитие внутреннего туризма значительно повлияло на повышение спроса на краткосрочную аренду. Это было отмечено в докладе экспертов «Авито Недвижимости», где указывается на рост объема рынка краткосрочной аренды на 26% в 2022 году?? [2].Влияние инфляцииИнфляция оказывает двоякое влияние на рынок краткосрочной аренды: с одной стороны, она увеличивает стоимость аренды из-за роста цен на обслуживание и эксплуатацию недвижимости, с другой, в условиях инфляции инвестирование в недвижимость и получение дохода от краткосрочной аренды рассматривается как защита капитала от обесценения, и благодаря которой увеличивается предложение на рынке.Рыночные тренды и перспективыНа рынке краткосрочной аренды наблюдаются различные тренды, в том числе увеличение спроса на аренду в демократичном ценовом сегменте, подтверждается это данными компании «Инком-Недвижимости», например, интерес к студиям с мебелью и отделкой, особенно среди студентов, и к многокомнатным квартирам со стороны многодетных семей (см. Рис. 3) [8].Рисунок 3. Динамика индекса потенциального спроса на рынке аренды в Москве в 2021-2023 гг. Ситуация на рынке также зависит от геополитических и социальных факторов, в том числе миграционной подвижности населения, что было замечено в Краснодарском крае и Москве, то есть возвращение части уехавших в предыдущем году и рост средних ипотечных ставок вызвали увеличение спроса на арендное жилье????.В период пандемии COVID-19 динамика цен на краткосрочную аренду квартир в России проявила себя весьма непостоянно, зависимо от региона, доступности жилья, и изменений в спросе и предложении. На примере Подмосковья и Москвы (см. Табл. 4), можно заметить, что рынок краткосрочной аренды реагировал активно на пандемические ограничения. Также без внимания не остались изменение потребностей населения во временном жилье, и на экономические колебания, связанные с пандемией [4].Таблица 4. Динамика цен на краткосрочную аренду квартир. Согласно данным msk.restate.ru, за последние 6 месяцев 2023-2024 гг. в различных регионах России, включая как крупные города, так и меньшие населенные пункты, была зафиксирована разнообразная динамика изменения стоимости аренды недвижимости. Это свидетельствует о том, что рынок недвижимости в России разнообразен, и каждый регион имеет свои особенности, которые влияют на ценообразование.В Москве, согласно данным с сайта moskva.naydidom.com, за последние 3 месяца 2024 года цены на краткосрочную аренду квартир в различных районах Москвы показали небольшие колебания. Некоторые районы показали рост цен на уровне 6,25%, что может быть связано с локализованными эффектами спроса и предложения, возможно, вызванными увеличением доступности инфраструктуры, улучшением транспортной доступности и другими локальными факторами.Еще одним фактором выступает сезонность в туризме, которая возникает из-за различных причин, среди которых основными являются погодные условия, школьные каникулы и праздники, события и фестивали, и экономические условия– все эти показатели в совокупности определяют сезонность в туризме, влияя на спрос и предложение в разные периоды года, что, в свою очередь, существенно затрагивает рынок краткосрочной аренды недвижимости??.Например, зимой спрос на покупку недвижимости снижается из-за неблагоприятных погодных условий и предпочтения людей проводить праздники в кругу семьи, создаются возможности для покупки по сниженным ценам, весной, напротив, активность на рынке возрастает: увеличивается количество предложений и спрос, что делает этот период благоприятным для совершения сделок??.Принципы сезонности также могут оказывать влияние на краткосрочную аренду недвижимости. Например, в периоды повышенного спроса, когда количество туристов или временных жителей увеличивается, цены на краткосрочную аренду могут быть выше. Соответственно, в периоды спада спроса и снижения цен на покупку недвижимости, можно ожидать уменьшения стоимости краткосрочной аренды.Таким образом, знание сезонных колебаний на рынке недвижимости позволяет адекватно реагировать на изменения спроса и цен, что может быть полезно как для инвесторов, так и для арендаторов. Важно учитывать эти факторы при принятии решения о краткосрочной аренде недвижимости, чтобы оптимально использовать возможности, которые предоставляет рынок.На примере города Чита мы рассмотрим анализ краткосрочной аренды жилой недвижимости [6]. В 2023 году там было проведено масштабное исследование на данную тематику. После проведения исследования было обнаружено, что одним из ключевых факторов, влияющих на развитие данного рынка, являются технологические инновации.Они напрямую связаны с развитием интернет-платформ, играющих ключевую роль в этом сегменте. Технологические инновации, такие как развитие онлайн-сервисов для бронирования жилья, мобильные приложения и возможность оставлять отзывы о проживании, значительно повлияли на изменение предпочтений пользователей и увеличение спроса на краткосрочную аренду. Таким образом, анализ в Чите подтверждает важность учета технологических инноваций при изучении и прогнозировании развития рынка краткосрочной аренды недвижимости.Интернет-платформы расширяют доступность и удобство поиска, бронирования и оплаты жилья для туристов и путешественников. Они предлагают широкий выбор вариантов проживания, начиная от комнат и квартир до домов и вилл. К тому же, благодаря отзывам и рейтингам, пользователи могут принимать информированные решения при выборе жилья.Интернет-платформы также оказывают значительное влияние на ценообразование и развитие арендных отношений. С одной стороны, конкуренция между владельцами недвижимости на платформе может привести к снижению цен и предложению дополнительных услуг для привлечения клиентов. С другой стороны, платформы могут помочь прогнозировать спрос и адаптировать цены и условия аренды в соответствии с рыночными тенденциями.Исследование в Чите позволяет более детально изучить влияние географического положения и территориальной доступности на ценообразование и развитие рынка краткосрочной аренды. Например, определение востребованности жилья в определенных районах города или популярных туристических местах может помочь владельцам оптимизировать свои предложения и установить конкурентоспособные цены.Цифровые платформы, такие как Airbnb, существенно изменили пейзаж рынка краткосрочной аренды, предоставляя пользователям широкий выбор жилья по всему миру, они не только облегчают процесс поиска и бронирования недвижимости, но и помогают более равномерному распределению туристов по городам и регионам, снижая давление на популярные туристические направления и расширяя возможности заработка для местных жителей. Согласно отчету Airbnb, сервис помогает распределить туристов по менее загруженным районам, в том числе и в те, где традиционно не развита инфраструктура гостеприимства. Благодаря этому, только в 2022 году, в районах без отелей, но с доступными объявлениями на Airbnb, остановилось более трех миллионов гостей, что принесло местным семьям более 710 миллионов долларов?? [5].Далее, платформы для краткосрочной аренды, такие как Airbnb и Rendin, используют передовые алгоритмы для проверки репутации, финансовых данных на основании предыдущей аренды, автоматизации процессов, составления документации. Данный подход не только повышает доверие и безопасность сделок между арендодателями и арендаторами, но и содействует более эффективному управлению имуществом. К примеру, Rendin предлагает гарантию арендных и коммунальных платежей, защиту имущества и бесплатную юридическую помощь. Это существенно снижает риски для арендодателей и делает процесс аренды более предсказуемым и защищенным.А системы «умного дома» вносят свой вклад в повышение привлекательности объектов краткосрочной аренды за счет улучшения уровня комфорта и безопасности, так как позволяют арендодателям дистанционно управлять освещением, отоплением, кондиционированием и безопасностью жилья, предоставляют арендаторам возможность легко адаптировать жилье под свои нужды, даже находясь в нем всего несколько дней. А с помощью удаленного сервиса заселения гостей и возможности использования электронных замков и мобильного приложения или онлайн-платформы гости могут получить доступ к своему месту временного переживания. Используя виртуальные ключи, которые отправляются им по электронной почте или СМС. Это значительно упрощает процесс регистрации заезда и позволяет гостям войти в арендуемое жилье в удобное для них время, минуя необходимость встречи с хозяином или представителем компании. Кроме того, электронные замки обеспечивают высокий уровень безопасности, так как виртуальные ключи могут быть переключены или отозваны, если это необходимо. Это особенно важно для арендодателей, которые могут быть уверены в том, что только зарегистрированные гости имеют доступ к жилью в определенное время. Такая инновационная технология не только улучшает опыт гостей, но и дает дополнительную защиту от мошенничества или несанкционированного доступа. Все это в совокупности делает краткосрочную аренду жилья еще более привлекательной и удобной для арендаторов, что способствует развитию данного рынка. Комбинирование умных систем дома и электронных замков позволяет создавать современные и функциональные объекты краткосрочной аренды, которые отвечают потребностям и желаниям гостей в наши дни.Инновации в области краткосрочной аренды также направлены на оптимизацию ценообразования и улучшение пользовательского опыта. Системы динамического ценообразования, основанные на анализе больших данных, позволяют арендодателям оптимизировать ставки аренды. Они зависят от сезонности, спроса и других основных факторов, обеспечивая более высокую загрузку объектов и увеличивая доходность аренды.В то же время, рынок краткосрочной аренды сталкивается с проблемами, среди которых особое внимание заслуживает ухудшение финансового положения арендаторов и рост просрочек по платежам, в то же время платформы краткосрочной аренды активно работают над решением этих проблем через внедрение подходов к проверке финансовой состоятельности арендаторов и обеспечению дополнительных гарантий для арендодателей. Но еще одним вопросом встает приспособление к различным экономическим условиям, таким как рост инфляции и изменение цен на аренду. Например, платформа Rendin отмечает, что несмотря на стабилизацию спроса и остановку роста цен на аренду, существует риск увеличения количества неисполненных обязательств по оплате аренды из-за общего ухудшения финансового положения населения и повышения цен, то есть такие условия требуют от арендодателей внимательного отношения к ценообразованию, чтобы избежать рисков, связанных с невыполнением арендаторами своих обязательств.Анализируя высказанную мысль, можно согласиться с тем, что ухудшение финансового положения населения и повышение цен могут повлечь за собой увеличение неисполненных обязательств по оплате аренды. Однако, стоит отметить, что данный риск связан скорее с долгосрочной арендой, где у арендаторов есть больше времени на невыполнение своих обязательств.Сравнивая краткосрочную аренду, где платежи вносятся вперед, с длительной арендой, можно увидеть преимущества краткосрочной аренды. В краткосрочной аренде риск невыполнения обязательств снижается, поскольку платежи вносятся заранее и договор заключается на ограниченный период времени.Таким образом, использование краткосрочной аренды может быть более предпочтительным в условиях ухудшения финансового положения населения и повышения цен, поскольку это позволяет минимизировать риск неисполнения обязательств со стороны арендаторов.Еще одним из социально значимых принципов рынка краткосрочной аренды является проблема обеспечения жильем беженцев из зон конфликтов. Например, многие украинские беженцы, прибывшие в Эстонию, сталкиваются с трудностями при поиске доступного жилья для длительного проживания из-за низкого уровня доходов или отсутствия работы. Решение данной проблемы требует совместных усилий как со стороны государства и некоммерческих организаций, так и со стороны бизнеса, в том числе через платформы для аренды недвижимости, которые могут предложить специальные условия или программы поддержки для уязвимых категорий населения.Анализируя данное утверждение, можно согласиться с тем, что многие беженцы, прибывшие в новую страну из зон конфликтов, сталкиваются с трудностями при поиске доступного жилья для длительного проживания из-за низкого уровня доходов или временного отсутствия работы. В этом случае, краткосрочная аренда может представлять возможность решения данной проблемы.Поскольку краткосрочная аренда обычно не предъявляет таких высоких требований к арендатору, как длительная аренда, это может способствовать тому, что беженцы смогут арендовать жилье на короткий период времени, в то время как они находятся в процессе адаптации и поиска работы.Более того, платформы для аренды недвижимости могут выпускать специальные программы или предлагать специальные условия для уязвимых категорий населения, включая беженцев. Это означает, что беженцы смогут получить доступ к доступному жилью и облегчить процесс адаптации в новой стране. Таким образом, краткосрочная аренда может действительно играть положительную социальную роль в решении проблемы доступного жилья для беженцев, предоставляя им места временного размещения в период адаптации и поиска более долгосрочных решений. Кроме экономических факторов, рынок краткосрочной аренды недвижимости также сильно зависит от развития туризма. Увеличение числа туристов в регионе влечет за собой увеличение спроса на краткосрочную аренду жилья, так как многие туристы предпочитают арендовать жилье на короткий срок вместо проживания в отелях. Развитие туристической индустрии, привлечение новых туристических направлений, создание интересных маршрутов и событий способствуют увеличению числа посетителей, что в свою очередь стимулирует рост спроса на краткосрочную аренду недвижимости. Также важным аспектом является качество услуг и гостеприимство, которые способствуют развитию туризма и привлечению новых клиентов в сегмент краткосрочной аренды. Однако, необходимо учитывать, что рынок краткосрочной аренды недвижимости может быть достаточно волатильным и подверженным колебаниям. Большой спрос в туристический сезон может привести к повышению цен на аренду, однако в межсезонье спрос может резко снизиться, что может оказать негативное влияние на стабильность рынка.Выводы:1. Рынок краткосрочной аренды недвижимости является динамичным и растущим сегментом рынка с высокой зависимостью от экономических факторов и развития туризма.2. Внедрение инновационных технологий играет ключевую роль в развитии и улучшении условий аренды.3. Необходимо учитывать проблемы и риски, такие как финансовое положение арендаторов и изменчивость экономических условий.4. Успешное развитие рынка краткосрочной аренды требует совместных усилий со стороны государства, бизнеса и общественных организаций для обеспечения доступности и устойчивости этого сегмента рынка.5. Развитие туризма является ключевым фактором, определяющим спрос на краткосрочную аренду недвижимости. Важно развивать туристическую индустрию, привлекать новых посетителей и обеспечивать высокое качество услуг и гостеприимство.
Номер журнала Вестник науки №4 (73) том 1
Ссылка для цитирования:
Березовская Н.О. АНАЛИЗ РЫНКА КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ И ВНЕДРЕНИЕ ИННОВАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ // Вестник науки №4 (73) том 1. С. 62 - 76. 2024 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/13671 (дата обращения: 19.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2024. 16+