Байгазина Д.Е., Жумаксанов Е.Ш.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА КАК ОГРАНИЧЕННОГО ВЕЩНОГО ПРАВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН *
Аннотация:
в статье раскрывается понятие частного, как одного из видов, сервитута в законодательстве РК.
Ключевые слова:
вещное право, сервитуты, право
УДК 34
Байгазина Д.Е.
магистрант
Академия правосудия при Верховном суде Республики Казахстан
(г. Астана, Казахстан)
Научный руководитель:
Жумаксанов Е.Ш.
кандидат юридических наук
Академия правосудия при Верховном суде Республики Казахстан
(г. Астана, Казахстан)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА
КАК ОГРАНИЧЕННОГО ВЕЩНОГО ПРАВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН
Аннотация: в статье раскрывается понятие частного, как одного из видов, сервитута в законодательстве РК.
Ключевые слова: вещное право, сервитуты, право.
Сервитут – это пользование собственником недвижимости либо владельцем на законных основаниях чужой недвижимостью с наименьшим обременением для этого собственника, на возмездных условиях, с компенсацией причиненных убытков, а также в границах, указанных в правоустанавливающем акте уполномоченного органа либо в договоре, в том случае, если пользование господствующей недвижимостью невозможно или нецелесообразно без установления сервитута.
В Гражданском законодательстве Республики Казахстан сервитут относится к ограниченны вещным правам частных лиц, которые не являются собственниками имущества и относится к другим ограниченным вещным правам, на основании статьи 195 ГК РК.
В статье 67 Земельного Кодекса Республики Казахстан также содержится указание на право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком (сервитут). Статья 69 Кодекса разделяет сервитуты на частные и публичные, так как это деление при разрешении судами споров, связанных с установлением сервитутов, имеет большое значение.
Остановимся на институте частных сервитутов, изучим, какая имеется судебная практика по данным категориям дел, попробуем исследовать проблемы, возникающие при их рассмотрении, приведем статистические данные о количестве рассмотренных гражданских дел на базе судов города Астаны.
Если публичный сервитут устанавливается решением местного исполнительного органа на обременение предоставляемого земельного участка сервитутом властным путем, то частный сервитут устанавливается на основании договора между собственниками или землепользователями земельного участка, на общих положениях о договоре, регулируемых главой 22-24 ГК РК.
В связи с чем, должна быть соблюдена досудебная процедура, а именно направление стороне предложения заключить договор, и только при отказе - обращение в суд.
Так, например, в мае 2022 года Павлодарским городским судом вынесено решение об удовлетворении иска Ассоциации «Иртыштрансстрой» к Л. об установлении частного сервитута площадью 44 кв.м. на земельных участках ответчика согласно схематическому плану размещения тепловой сети для обеспечения теплоснабжения и эксплуатации имущества (тепловой трассы) истцом.
Судом установлено, что на земельном участке ответчика расположены производственные здания, базы и склады. По указанным земельным участкам проходит теплотрасса истца. Как следует из приложенных к иску материалов, истцом соблюдено положение нормы статьи 399 ГК, однако ответчик отказался заключить договор сервитута. Другого пути у истца к эксплуатации теплотрассы не имелось. Право пользования либо право собственности на земельный участок, служащий обслуживанию теплотрассы Ассоциацией «Иртыштрансстрой» не оформлено. Ответчик, приобретая земельные участки в июне 2008 года, знала о наличии теплотрассы. Во всех правоустанавливающих документах ответчика на земельные участки местным исполнительным органом установлен сервитут – для беспрепятственного доступа при строительстве и эксплуатации инженерных коммуникаций. Ответчик препятствовал в пользовании и обслуживании труб истца, стороны неоднократно пытались урегулировать спор. Сторонам неоднократно было разъяснено право на окончание дела мировым соглашением либо соглашением об урегулировании спора в порядке медиации, однако и в ходе подготовки дела и судебного разбирательства стороны не воспользовались данным правом и требовали разбирательства дела по существу.
Судам следует учитывать, что заключение договора об ограниченном целевом пользовании чужим земельным участком является обязательным, на основании положения статьи 399 ГК РК. Данное требование следует также из содержания ст. 67 Земельного кодекса, согласно которой, в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законодательными актами, собственник или землепользователь обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности или землепользования.
Однако такая обязанность не подразумевает безвозмездного и вечного сервитута.
Договоры об установлении частных сервитутов подразумевают следующие существенные условия:
- указание площади чужого земельного участка, на который предоставляется право для целевого ограниченного пользования,
- указание цели, для которой предоставляется сервитут,
- указание размера платы.
Понятие сервитута в Законе РК «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон) разделяется на «личный сервитут» и «сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости».
Сервитут, устанавливаемый в пользу собственника (иного правообладателя) другого, как правило, соседнего недвижимого имущества для удовлетворения его нужд, в том числе для прохода, проезда, проведения воды и других целей определяется как сервитут в пользу господствующего земельного участка , либо иного объекта недвижимости (п. 29 ст. 1 Закона).
Сервитут же в пользу определенного лица, не связанный с обладанием им господствующего объекта недвижимости называется личным сервитутом (п. 4 ст. 1 Закона).
Необходимо учитывать также, что сервитут подлежит обязательной регистрации.
В зависимости от срока действия, от содержания и цели сервитута, от того - является ли сервитут частным или публичным, Закон о государственной регистрации рассматривает сервитуты в одном случае как право, в другом - как обременение, в третьем - как преимущественные интересы, что имеет для судов практическое значение.
Так, согласно ст. 4 «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут в пользу господствующего земельного участка или иного объекта недвижимости на срок, составляющий не менее года подлежит обязательной государственной регистрации. Такой сервитут является правом, подлежащем обязательно государственной регистрации.
В данном случае, господствующий объект недвижимости - это объект недвижимого имущества, собственник (иной правообладатель) которого имеет право ограниченного целевого пользования чужим недвижимым имуществом (п. 30 ст. 1 Закона).
Сервитут же, устанавливаемый на срок менее года, согласно ст.5 Закона, рассматривается как подлежащее обязательной государственной регистрации в качестве обременения.
В силу положений пункта 9 статьи 24 Закона при регистрации прав (обременении прав), устанавливаемых на часть недвижимого имущества, правоустанавливающий документ (об аренде, сервитутах, безвозмездном пользовании имуществом и другие) должен содержать подробное описание части имущества, и к заявлению должен быть приложен идентификационный документ или технический паспорт, на котором показана часть недвижимости, являющаяся объектом права (обременения права).
Статья 41 Закона содержит аналогичные положения, где указано, что сфера распространения сервитута определяется путем описания в правоустанавливающем документе либо в необходимых случаях к документам, предусмотренным п.2 статьи 21 настоящего Закона, о чем прилагается копия идентификационного документа на земельный участок и (или) технического паспорта объекта недвижимости, на котором показана сфера действия сервитута. Если описание или указания на копии идентификационного документа на земельный участок или технического паспорта объекта недвижимости отсутствует, то сервитут распространяется на весь объект недвижимости.
Что касается договора с субъектами права, то пунктом 3 статьи 69 Земельного кодекса РК предусмотрено, что частный сервитут на соседний или иной участок устанавливается по договору с субъектами права частной собственности или землепользования на эти участки, а пунктом 3 статьи 67 - отказ последних заключить такой договор или условия договора, предлагаемые собственником или землепользователем, могут быть оспорены в судебном порядке заинтересованным лицом путем предъявления иска к собственнику или землепользователю.
Например, Кустанайским городским судом в октябре 2022 года рассмотрено гражданское дело по иску К. к Г. об установлении частного сервитута. Так, истец имеет на праве собственности домостроение, расположенное за участком ответчика. Решением Костанайского городского суда от 13 марта 2007 года истцом К. уже был установлен частный сервитут на земельный участок с прежним собственником соседнего жилья размером шириной 3 метра и длиной от ворот участка бывшего собственника до границ земельного участка, принадлежащего истцу К. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Костанайского областного суда от 7 мая 2007 года решение Костанайского городского суда от 13 марта 2007 года по данному гражданскому делу оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Костанайского областного суда от 03 июня 2021 года, решение Костанайского городского суда от 13 марта 2007 года по иску К. к С. об установлении частного сервитута на земельный участок отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Определение вступило в законную силу. При рассмотрении гражданского дела судом было совершено отдельное процессуальное действие - осмотр на месте, в ходе которого установлено, что проход к входной группе дома истца затруднён, особенно в зимний период, в семье имеются несовершеннолетние дети. Ответчик и его представитель исковые требования не признали в полном объеме, пояснив, что при удовлетворении иска у ответчика не останется свободной земли для обслуживания дома и ведения подсобного хозяйства, и что более удобный сервитут будет проходить через земельный участок, принадлежащий им и другим соседям по границе раздела, а также, что проход по свободным землям населенного пункта у истца имеется.
Суд решил удовлетворить иск К. к Г об установлении частного сервитута частично, а именно установить частный сервитут на земельный участок, принадлежащий ответчику Г. для прохода на земельный участок истца, согласно схеме расположения земельного участка, размером: шириной 1,5 метра, отступив 1,78 метра от жилого дома ответчика и длиной от ворот участка дома ответчика до участка дома истца, и после поворота налево, в сторону входной группы границ земельного участка дома истца. В остальной части иска отказано.
Согласно пункту 5 ст. 69 Земельного кодекса, собственник или землепользователь земельного участка, на котором расположен частный сервитут, вправе требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, соразмерную плату, если иное не предусматривают законодательные акты РК. Предполагается, не об одноразовой плате, а о периодических платежах.
Кроме этого, п. 3 ст. 69 Кодекса гласит, что субъект права ограниченного пользования земельным участком должен возместить частному собственнику или землепользователю все убытки, связанные с сервитутом.
Как обозначил законодатель, это право относится к вещным, так как речь идет о господствующей недвижимости, из которого извлечь экономическую выгоду возможно извлечь лишь при установлении права ограниченного пользования недвижимостью, частью или полностью, расположенной на смежной территории, это подчинение (служение) одной вещи другой, поэтому сервитутное право при смене собственников с любой стороны правоотношения останется неизменным.
Данное право возможно при установлении договора, наследственного отказа, вступившего в законную силу решения суда, а также правоустанавливающим актом уполномоченного органа на основании закона.
Необходимость установления данного разрешения должно являться крайне исключительным для возможности собственником хозяйственного использования и экономической пользы господствующей недвижимости, и нет другого пути решения проблемы.
Кроме того, пользование данным правом должно наименьшим образом быть обременяющим для собственника служащей недвижимости, поэтому все детали правоотношения сторон должны быть указаны в договоре или правоустанавливающем акте (соглашении или судебном решении).
В случае, если использование сервитуарием служащей недвижимости каким-либо образом препятствует ее целевой эксплуатации, то собственник служащего объекта недвижимости имеет право отмены в установленном законом порядке сервитутных правоотношений, либо с согласия собственника господствующего участка переуступить ему служащую недвижимость за договорную цену.
Так, СМЭС Акмолинской области в ноябре 2022 года рассмотрел гражданское дело по иску ТОО «АА» к ТОО «ЭСА» о прекращении сервитута.
Установлено, что постановлением акимата Акмолинской области в сентябре 2021 года на основании заключения областной земельной комиссии ТОО «ЭСА» предоставлено право временного возмездного долгосрочного землепользования на земельный участок для добычи глинистых пород (осадочные породы-суглинки, супеси).
На основании данного постановления в сентябре 2021 года между ГУ «Управление земельных отношений Акмолинской области» (Арендодатель) и ТОО «ЭСА» (Арендатор) заключен договор аренды на данный земельный участок сроком до 2030 года.
Решением СМЭС Акмолинской области от января 2022 года удовлетворен иск ТОО «ЭСА» к ТОО «Корпорация Б» об установлении частного сервитута, а именно установлено для ТОО «ЭСА» до 2030 года право проезда, прохода, провоза, право ограниченного пользования (частный сервитут) частью земельных участков ТОО «Корпорация Б», с целью проведения разведки твердых полезных ископаемых, добычи общераспространенных полезных ископаемых. Постановлением судебной коллегии по гражданским делам Акмолинского областного суда от 21 апреля 2022 года решение суда оставлено без изменения.
Позже собственником земельных участков ТОО «Корпорация Б», целевым назначением которых было ведение товарного сельскохозяйственного производства, стало ТОО «AA».
ТОО «AA» обратилось в суд с иском ТОО «ЭСА» о прекращении частного Сервитута, мотивируя свои требования тем, что отсутствовало основание, по которому был установлен Сервитут, поскольку в настоящий момент дорога, указанная в Решении суда демонтирована, кроме того, ответчик может осуществлять проезд к Месторождению по другим имеющимся дорогам.
Суд установил, что в вышеуказанных судебных актах выводы о том, что на землях ответчика расположена всего одна дорога, сделаны на основании доводов уполномоченных органов, а именно местного исполнительного органа, НАО Госкорпорации «Правительство для граждан», что послужило основанием установления сервитута.
В вынесенных судебных актах отмечено, что в случае демонтажа дороги или установления иных обстоятельств, препятствующих частному сервитуту, ответчик вправе подать иск о прекращении частного сервитута.
В рамках рассматриваемого гражданского дела судом был осуществлено выездное судебное заседание, в ходе которого установлено фактическое наличие других дорог, проходящих от месторождения ответчика до города Астаны, подтвердились обстоятельства о демонтаже дороги, по которой установлен сервитут решением суда, о пролегании новой дороги через демонтированные снегозащитные ограждения, были приняты во внимание мнения жильцов поселка, выступающих против проезда большегрузных машин по пыльной дороге рядом с их поселком.
Анализируя установленные по делу обстоятельства, руководствуясь принципом разумности, суд пришел к выводу, что в таком случае сервитут следует прекратить и удовлетворил иск в полном объеме.
Заключение сервитутных правоотношений носит возмездный характер, в связи с чем все расходы и убытки, которые несет собственник обремененной сервитутом служащей недвижимости, должен возместить в полном объеме сервитуарий.
Также законом установлено, что сервитутные правоотношения могут быть заключены между собственником служащей вещи и иным лицом, осуществляющим владение на другом праве.
В заключении хочется сказать, что споры об установлении сервитута имеют большой потенциал для разрешения их с применением примирительных процедур, причем введение досудебного урегулирования спора по таким категориям дел позволило бы разрешить конфликт, восстановив доброжелательные отношения и сэкономив материальные и моральные ресурсы.
Вот пример из судебной практики, когда субъекты гражданско-правовых отношений смогли разрешить спор мирным путем на взаимовыгодных условиях.
Так, СМЭС Восточно-Казахстанской области рассмотрел гражданское дело по иску ИП «Г» к ИП «Ж» об установлении частного сервитута для прохода и проезда.
С помощью специалистов Госкорпорации по ведению земельного кадастра судом установлено, что проход и проезд на участок истца возможен только через участок ответчика. Однако сторонам удалось прийти к единому мнению об урегулировании спора, длящегося на протяжении года, путем заключения медиативного соглашения.
Таким образом, судом было утверждено соглашение о медиации на следующих условиях: ответчик предоставил истцу право проезда и прохода через свой земельный участок, оговорив его площадь, а истец обязался ежемесячно до определенного числа месяца оплачивать ответчику плату в сумме 40 000 тенге.
Производство по делу было прекращено, осуществлен возврат государственной пошлины из бюджета, уплаченной при подаче иска.
Так, стороны разрешили спор без лишних финансовых затрат, сохранив драгоценное время.
Таким образом, суды должны проверять заявленные требования, имеющиеся возражения сторон и оценивать их на законность, целесообразность и справедливость. Установление сервитута должно отвечать потребностям лиц, в чьих интересах он устанавливается, не должно нарушать прав и интересов собственников и землепользователей, а также третьих лиц.
Как правило, при рассмотрении дел данной категории суды не испытывают особых затруднений, так как Законом такие отношения прямо урегулированы. Обычно проблемы возникают при определении платы за сервитут, что должна быть равна размеру убытков, которые могут быть причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате его установления. В этом случае суд вправе привлечь специалиста в данном вопросе, а также должен принять во внимание сложившиеся до установления сервитута взаимоотношения сторон в отношении пользования земельным участком, ну и, конечно же, обычаи делового оборота. Кроме того, размер платы может быть изменен по соглашению сторон, а также, если стороны не согласны с определенной решением суда оплатой.
Ну и в заключении обратимся к цифрам.
Согласно статистике рассмотрения гражданских дел по указанным категориям споров, следует отметить, что таких дел сравнительно малое количество.
Так, согласно отчету формы № 2, «Движение гражданских дел и материалов» судами города Астаны за последние 3 года (2021г., 2022г., ноябрь 2023г.) рассмотрение гражданских дел, вытекающих из земельных споров, выглядит таким образом.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Baigazina D.E.
Academy of Justice at Supreme Court of Kazakhstan
(Astana, Kazakhstan)
Scientific advisor:
Zhumaksanov E.S.
Academy of Justice at Supreme Court of Kazakhstan
(Astana, Kazakhstan)
LEGAL REGULATION OF PRIVATE EASEMENT
AS LIMITED PROPRIETARY RIGHT IN KAZAKHSTAN
Abstract: the article reveals the concept of private, as one of the types of easement in the legislation of the Republic of Kazakhstan.
Keywords: property law, easements, law.
Номер журнала Вестник науки №12 (69) том 4
Ссылка для цитирования:
Байгазина Д.Е., Жумаксанов Е.Ш. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА КАК ОГРАНИЧЕННОГО ВЕЩНОГО ПРАВА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН // Вестник науки №12 (69) том 4. С. 326 - 337. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/11876 (дата обращения: 19.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+