Тимофеева Н.С.
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ИНТЕРЕСАХ СОСЕДЕЙ (СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ОТНОШЕНИЙ СОСЕДСКОГО ПРАВА) *
Аннотация:
в статье рассматриваются вопросы гражданско-правового регулирования института ограничений права собственности на земельной участок в интересах соседей. В статье раскрываются понятие права необходимой дороги как соседского права, отграничения от вещного сервитута. Обоснованы предпосылки введения данной конструкции в российское законодательство. На основе изучения действующего законодательства и судебной практики подготовлен ряд выводов и предложений, касающихся нормативного регулирования соседского права
Ключевые слова:
границы земельного участка, землепользование, реестровая ошибка, кадастровый номер, площадь земельного участка
УДК 347.214.33
Тимофеева Н.С.
студентка магистратуры НО
Московский финансово-промышленный университет «Синергия»
(г. Москва, Россия)
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ
ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ
УЧАСТОК В ИНТЕРЕСАХ СОСЕДЕЙ (СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ
ИЗ ОТНОШЕНИЙ СОСЕДСКОГО ПРАВА)
Аннотация: в статье рассматриваются вопросы гражданско-правового регулирования института ограничений права собственности на земельной участок в интересах соседей. В статье раскрываются понятие права необходимой дороги как соседского права, отграничения от вещного сервитута. Обоснованы предпосылки введения данной конструкции в российское законодательство. На основе изучения действующего законодательства и судебной практики подготовлен ряд выводов и предложений, касающихся нормативного регулирования соседского права.
Ключевые слова: границы земельного участка, землепользование, реестровая ошибка, кадастровый номер, площадь земельного участка.
Актуальность рассматриваемых в настоящей статье вопросов гражданско-правового регулирования ограничений права собственности состоит в том, что в частноправовом регулировании России отсутствует комплекс норм, регулирующий должным образом конфликты между владельцами соседних земельных участков (положения так называемого «соседского права»).
Конституцией Российской Федерации (статья 36) гражданам и их объединениям закреплено право иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Довольно часто между владельцами участков земли возникают самые разные недоразумения: либо неправильно выставили забор или построили постройку на части соседского участка, либо недобросовестные соседи проложили по чужим соткам поперечную дорогу, либо же оформили их в собственность.
Потребность введения норм, регламентирующих «соседское право», часто отмечается в научной литературе, имеется разнообразная правоприменительная и судебная практика по такой категории споров. Действующих в настоящее время гражданско-правовых положений, предусматривающих регулирование ограничений права собственности на земельные участки в интересах соседей явно недостаточно. Вместе с тем немногочисленные положения нормативных актов не систематизированы.
Термин «сервитут» пришел в юридическую практику из римского права и в переводе с латыни означает «подчиненное положение». В ГК РФ это понятие закрепилось в 1995 году. Сервитут представляет собой право гарантированного пользования чужой недвижимой вещью (например, земельным участком), но данная правовая возможность не соединена с правомочием владения. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей лица – собственника земельного участка, нуждающегося в установлении этого ограниченного вещного права. В силу п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком [1, с. 86-87].
Земельные споры представляют собой обширную и сложную категорию дел, которые рассматриваются в судебном порядке (статья 64 Земельного кодекса Российской Федерации).
Приведем пример, как пробелы в действующем регулировании ограничений права собственности на земельный участок в интересах соседей осложняют жизнь собственникам земельных участков. В рассматриваемой жизненной ситуации переход права собственности на земельные участки от прежних собственников к новым осуществлен по разным основаниям: в порядке наследования, купли-продажи, дарения.
Границы земельного участка ответчиков утверждены постановлением главы г.Самары от 17.11.2005 N (данные изъяты) на основании межевого дела, земельный участок поставлен на кадастровый учет при жизни их матери, ответчики оформили права собственности на земельный участок после смерти матери. В свою очередь матерью ответчиков земельный участок был унаследован в 70-е годы. Истец является собственником (по договору купли-продажи) соседнего земельного участка, по части которого осуществляется проход из дома ответчиков к общественной дороге. Кроме того, с других трех сторон земельный участок ответчиков закрыт по контуру соседскими земельными участками. Истец претендует на большую площадь земли, чем указано в договоре купли-продажи. При этом границы данного участка не уточнены.
В результате двухлетней судебной тяжбы районным судом, без учета исторических данных ГФД и площади земельных участков, признаны недействительными результаты межевания земельного участка ответчиков в части смежества с земельным участком истца. Установлен факт наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границы земельного участка ответчиков в части смежества с земельным участком истца. Указано на внесение изменений в ЕГРН путем исключения сведений о характерных точках границы земельного участка ответчиков в части смежества с земельным участком истца, установив смежную границу земельных участков согласно схеме ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области по точкам NN.
Солидарно с ответчиков в пользу истца взысканы расходы по оплате судебной землеустроительной экспертизы.
Установлено право бесплатного постоянного (бессрочного) ограниченного пользования (сервитут) на часть земельного участка истца для обеспечения прохода ответчиков к жилому дому по указанным характерным точкам координат. Встречные исковые требования ответчиков о сносе самовольной постройки – сарая, понуждении в восстановлении земли общего пользования (соразмерно площади застроенной истцом в 2011 году новым жилым домом) для прохода (проноса мебели и других вещей) к жилому дому ответчиков оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований.
Определением Судебной Коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 04.05.2023 по делу № 8Г-7906/2023 [88-10272/2023] удовлетворена кассационная жалоба ответчиков, решение Октябрьского районного суда г. Самары от 08.11.2022, Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданском делам Самарского областного суда по делу № 2-235/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в районный суд.
Суд кассационной инстанции при проверке законности судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций отметил, что в мотивировочной части решения суд первой инстанции привел содержание п.10 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», утратившего силу с 01.07.2022, но и не дал оценку представленному экспертом варианту установления границ, с точки зрения соответствия данного варианта требованиям п.10 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В силу п.3 ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.67 ГПК РФ.
В п.7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст.67, п.3 ст.86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ [3].
Судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее:
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с п.1.1 ст.43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в подпунктах 32, 32.1 и 45 п.1 ст.26 данного Федерального закона. В указанном случае в межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка.
Судом первой инстанции не учтено, поскольку земельный участок истца является декларативным, при этом спор между сторонами данного дела возник только относительно смежной границы с земельным участком ответчиков надлежащим способом защиты права является установление смежной границы между спорными земельными участками (а не всех границ земельных участков).
Институты права необходимой дороги как ограничения права собственности и сервитутов как ограниченных вещных прав настолько схожи, что некоторые правовые системы их вовсе не разграничивают и отдают регулирование соседских отношений по праву прохода и проезда полностью на откуп частного сервитута. По такому пути, в частности, прошла и российская юриспруденция при регулировании права прохода или проезда.
Игнорирование особенностей исторического учения о праве необходимой дороги и, соответственно, искусственное насаждение правовой природы сервитута на «соседское право» уже сегодня создали в нашей стране большое число несправедливых условий правового регулирования. Зачастую при отсутствии собственной вины частный собственник лишается естественного доступа к своему участку [2, c. 320].
Несовершенное правовое регулирование земельных отношений при приватизации, отсутствие полноценной системы кадастрового учета и повсеместное межевание в начале 2000-х годов привело к распространению ситуации, при которой доступ к участку стал возможен только через соседние земли. Недостаточность правового инструментария отечественного правопорядка привела к определению правовой природы права необходимой дороги как сервитута. Но ситуация усугубилась тем, что во многих случаях соседи не способны адекватно урегулировать отношения по сервитуту, и возникает конфликт, который направляется на рассмотрение суда и соответственно растягивается во времени. Как показывает российский опыт, соседи не соглашаются по условиям платы, по ее размеру, способу использования участка и т.д.
Приведенный в статье пример свидетельствует, что право необходимого прохода (проезда) владельца «замкнутого» земельного участка, лишенного доступа к общественной дороге, должно рассматриваться в аспекте вещно-правового, а не обязательственно-правового регулирования.
Право необходимой дороги как вид ограничения права собственности в экстренной ситуации следует нормативно закрепить в системе «соседских прав».
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Номер журнала Вестник науки №10 (67) том 1
Ссылка для цитирования:
Тимофеева Н.С. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ИНТЕРЕСАХ СОСЕДЕЙ (СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ОТНОШЕНИЙ СОСЕДСКОГО ПРАВА) // Вестник науки №10 (67) том 1. С. 195 - 202. 2023 г. ISSN 2712-8849 // Электронный ресурс: https://www.вестник-науки.рф/article/10121 (дата обращения: 19.05.2024 г.)
Вестник науки СМИ ЭЛ № ФС 77 - 84401 © 2023. 16+